Phần thứ nhất

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

VÀ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

 

I. KHÁI NIỆM, VỊ TRÍ, VAI TRÒ CỦA ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

            Đất hay còn gọi là thổ nhưỡng là lớp ngoài cùng của Trái đất, được hình thành lâu đời do kết quả biến đổi tự nhiên của nhiều yếu tố: đá gốc, động thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Các thành phần chính của đất là chất khoáng (chất vô cơ, chất hữu cơ), nước, không khí, mùn và các loại sinh vật. Các thành phần trong đất được hình thành và biến động phụ thuộc vào quá trình hình thành đất, sự phát triển của đất, các quá trình hoá, lý, sinh học trong đất và tác động của con người.

Đất là một dạng tài nguyên của con người, giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích (ha, km²) và độ phì nhiêu (độ mầu mỡ của đất), do vậy đất được coi là một loại tài sản của con người. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, người ta chia đất thành hai loại chính: Đất nông nghiệp (đất để trồng cây lương thực, thực phẩm, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản) và đất phi nông nghiệp (đất để ở, đất sản xuất, kinh doanh, đất xây dựng cơ sở hạ tầng…).

1. Khái niệm đất phi nông nghiệp

            Theo Điều 13 của Luật đất đai năm 2003, nhóm đất phi nông nghịêp bao gồm các loại đất:

+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

            Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không; hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở tập luyện thể dục - thể thao, công trình văn hoá, điểm bưu điện văn hoá xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải.

+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

+ Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

            Đất phi nông nghiệp khác là đất có các công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hoá nghệ thuật và các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh mà các công trình đó không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.

2. Vị trí, vai trò của đất phi nông nghiệp

Đất đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, là điều kiện tiên quyết cho sự sống của con người và các loài động thực vật trên Trái đất. Đất là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực, và là yếu tố hàng đầu rất quan trọng không thể thiếu.

Ngoài vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp, đất giữ vai trò chiến lược trong phát triển kinh tế của mỗi quốc gia và toàn thế giới. Nếu không có đất thì con người không có nơi sinh sống và sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào và không thể có sự tồn tại của loài người.

Trong đời sống con người, đất phi nông nghiệp có những vai trò sau:

- Là nơi cư trú của con người. Trên mặt đất, con người xây dựng nhà ở, thành phố, làng mạc, khu dân cư và sinh sống trên đó.

- Là nơi con người xây dựng các công trình trên mặt đất, trong lòng đất để phục vụ cho cuộc sống của con người. Như: xây dựng khu quân sự, doanh trại quân đội, kho lương, đạn dược…sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh; xây dựng trụ sở cơ quan, tổ chức sự nghiệp để phục vụ mục đích quản lý hành chính; xây dựng các công trình giao thông, đường xá, trạm, bến để phục vụ nhu cầu đi lại; xây dựng nhà máy, xưởng sản xuất, khu công nghiệp để sử dụng vào sản xuất hàng hoá, cung cấp đồ dùng, vật dụng; xây dựng trung tâm thương mại, chợ, siêu thị để phục vụ hoạt động trao đổi hàng hoá, giao thương; xây dựng công viên, khu vui chơi, giải trí, khu luyện tập thể dục, thể thao để đáp ứng nhu cầu thư giãn, vui chơi, rèn luyện sức khoẻ; đất để xây dựng trường học, bệnh viện, nghĩa trang, …

Hiện nay, mọi hoạt động của con người đều dựa vào đất và đều tiến hành trên mặt đất. Nếu không có đất, chúng ta không có chỗ để xây nhà, không có chỗ để thực hiện các sinh hoạt thiết yếu của con người, không có chỗ để sản xuất, kinh doanh… và con người sẽ không thể tồn tại.

- Là nguồn tài nguyên khoáng sản quý giá đối với cho con người, cung cấp các loại quặng, than, kim loại và phi kim, đất để sản xuất vật liệu xây dựng (cát, sỏi, đá, gạch, làm đồ gốm)…

            Như vậy, đất phi nông nghiệp tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của đời sống kinh tế, phục vụ xã hội loài người. Đất phi nông nghiệp và cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế trọng điểm của đất nước, là nguồn lực cơ bản để tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế, đưa nước ta trở thành nước có nền công nghiệp phát triển.

 

II. THỰC TRẠNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

1. Thực trạng đất phi nông nghiệp ở nước ta và việc sử dụng đất phi nông nghiệp

            Theo số liệu thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành theo Quyết định số 2097b/QĐ-BTNMT ngày 29 tháng 10 năm 2009 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích năm 2008 thì tính đến ngày 01 tháng 01 năm 2009 tổng diện tích nước ta là 33.105,1 nghìn ha, trong đó đất phi nông nghiệp chiếm 3.469,2 nghìn ha (có 1640,4 nghìn ha đã được giao và cho thuê).

Cụ thể, việc sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:

                                                                                                            Đơn vị tính: nghìn ha

Loại đất	Diện tích	Trong đó: đất đã giao và cho thuê
Đất phi nông nghiệp	3.469,2	1640,4
Đất ở:       - Đất ở đô thị       - Đất ở nông thôn	633,9 118,8 515,1	627,6 115,7 511,9
Đất chuyên dùng:        - Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp       - Đất quốc phòng, an ninh        - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp       - Đất có mục đích công cộng	1.629,5 22,9 303,5 222,5 1.080,6	791,3 22,1 252,9 201,8 314,5
Đất tôn giáo, tín ngưỡng	13,4	13,2
Đất nghĩa trang, nghĩa địa	97,8	83,3
Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng	1.090,5	121,9
Đất phi nông nghiệp khác	4,1	3,1

            Nhìn chung việc sử dụng đất phi nông nghiệp đảm bảo đúng mục đích, đạt hiệu quả, trên 90% doanh nghiệp và tổng số đất thực hiện đúng theo Luật đất đai, và được sử dụng nghiêm túc, còn lại gần 10% là vi phạm[1].

Ở một số nơi việc sử dụng đất phi nông nghiệp còn lãng phí hoặc sử dụng đất sai mục đích, vi phạm quy định của Luật đất đai. Một số tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp sau khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đã cho thuê lại, cho mượn, đầu tư chậm tiến độ, bỏ hoang hoặc bị lấn chiếm thậm chí có nơi còn “bán” đất dưới hình thức liên kết kinh doanh với tổ chức, doanh nghiệp khác. Tình trạng sử dụng đất lãng phí còn thể hiện rõ rệt qua việc cấp phép các dự án sân golf. Quyết định số 1946/QĐ-TTg ngày ngày 26 tháng 11 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch sân golf Việt Nam đến năm 2020, theo quy hoạch được phê duyệt dự kiến đến năm 2020 cả nước có 89 sân gofl, trong đó có 19 sân đã hoạt động, 70 sân dự kiến quy hoạch. Do đó các địa phương đã ồ ạt cấp phép các dự án sân golf. Tuy nhiên, sau khi được cấp phép nhiều dự án đã bỏ hoang để cỏ mọc, nhà đầu tư không tiến hành xây dựng, một số dự án xin chuyển mục đích sử dụng đất làm sân golf sang xây dựng nhà ở để bán, kinh doanh bất động sản… Do vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo và trực tiếp thanh tra, kiểm tra các dự án sân golf tại các tỉnh, thành phố. Kết quả rà soát đã loại bỏ 51 dự án (thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư, bãi bỏ chủ trương xây dựng, kiên quyết không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất làm sân golf sang xây dựng nhà ở để bán hoặc kinh doanh bất động sản).

Tình trạng vi phạm này xuất phát từ nguyên nhân giá thuê đất thấp, việc xử lý hành vi vi phạm không triệt để, thời gian xử lý kéo dài, việc thu hồi đất theo quy định tại Điều 38 của Luật đất đai chưa được thực hiện nghiêm túc, việc thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp chưa tốt…

2. Chính sách về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

2.1 Đặc điểm của chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

            Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế thu hàng năm (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

            Cũng như các sắc thuế khác, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có các đặc điểm chung của thuế và một số đặc điểm đặc thù như sau:

- Nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng hoặc trực tiếp sử dụng đất phi nông nghiệp để ở, để xây dựng công trình, để sản xuất, kinh doanh;

- Nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là nghĩa vụ bắt buộc đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất phi nông nghiệp. Hành vi trốn thuế, gian lận thuế đều là hành vi vi phạm pháp luật và bị xử lý về hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự;

- Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với việc sử dụng đất phi nông nghiệp mà thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định của pháp luật; còn sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng đất đó không thuộc đối tượng chịu thuế thì tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (như đất do cơ sở tôn giáo sử dụng, đất xây dựng cơ sở y tế, giáo dục, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,…);

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là một loại thuế trực thu, do các chủ thể có quyền sử dụng hoặc trực tiếp sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp theo quy định pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có tính chất động viên chủ thể có quyền sử dụng hoặc trực tiếp sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu quả. Thông qua việc thu thuế đã khuyến khích chủ thể có quyền sử dụng đất phải sử dụng có hiệu quả bằng việc đầu tư sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy phát triển kinh tế.

- Thuế được thu hàng năm với mức thuế suất thấp, tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên giá đất tính thuế của từng mảnh đất hoặc theo mức thu cố định cho mỗi đơn vị diện tích sử dụng, có phân biệt theo vị trí, mục đích sử dụng đất. Chủ thể sử dụng đất phi nông nghiệp ở những vị trí có khả năng sinh lợi lớn, mang lại lợi nhuận cao cho người sử dụng thì phải đóng thuế cao hơn những chủ sử dụng đất ở những vị trí kém sinh lợi.

2.2 Vai trò của chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

            Thuế là công cụ chủ yếu để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước đối với nền kinh tế, ngoài ra thuế còn là công cụ điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội và thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có những vai trò cơ bản sau:

- Đóng góp vào nguồn thu ngân sách Nhà nước, góp phần đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của Nhà nước như xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công cộng, thực hiện chính sách an sinh xã hội, duy trì quân đội, bộ máy hành chính nhà nước…

- Góp phần điều tiết cung cầu bất động sản và bình ổn giá cả thị trường bất động sản. Trên thực tế cho thấy, để tránh tình trạng đầu cơ bất động sản và tăng giá bất động sản để kiếm lời thì việc áp dụng chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là biện pháp tối ưu. Bởi lẽ, nếu một chủ thể có quyền sử dụng một diện tích lớn đất phi nông nghiệp thì gần như người đó có quyền ấn định giá cả thị trường bất động sản trong vùng. Chính vì vậy, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ làm hạn chế việc đầu cơ quá nhiều đất đai, bởi với người tích trữ càng nhiều đất thì càng phải đóng nhiều thuế và nếu đất đó khó có thể sinh lợi như đầu tư vào lĩnh vực khác thì chủ thể có quyền sử dụng đất sẽ không đầu cơ đất (vì phải đóng thuế) và chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực khác có khả năng sinh lợi cao hơn, nhanh hơn.

- Góp phần tăng cường quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng bất động sản. Việc đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng là một cách điều tiết thu nhập, tránh tình trạng một người có quyền sử dụng nhiều đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả.

- Góp phần chống tham nhũng. Cùng với các đạo luật khác, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp góp phần làm minh bạch tài sản của người dân, làm cho Nhà nước có thể quản lý được đất đai, nhà cửa của cán bộ công chức, tránh được các giao dịch bất động sản “ngầm” (tặng cho, đưa hối lộ bằng quyền sử dụng đất ở những địa điểm đẹp...). Pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định mức thuế mà chủ sử dụng đất phải nộp hàng năm, nếu không nộp thì phải chịu chế tài hành chính hoặc hình sự.

- Giúp nhà nước kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp góp phần làm cho các giao dịch bất động sản cũng trở nên minh bạch hơn, hợp đồng thực hiện nhanh hơn và hạn chế được các giao dịch ngầm. Bởi lẽ nếu không đăng ký sang tên quyền sử dụng đất kịp thời thì người chuyển nhượng phải chịu thuế đối với cả đất đã chuyển nhượng.

- Là công cụ quan trọng để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản. Do giá đất tính thuế được xây dựng trên cơ sở lý thuyết địa tô, nên giá đất tính thuế ở những khu vực khác nhau, vị trí khác nhau, trục đường giao thông khác nhau thì có số thuế phải nộp khác nhau. Tức là mức thuế phải nộp căn cứ vào khả năng sinh lợi của đất, đất có vị trí sinh lợi cao, giao thông thuận tiện thì phải đóng thuế cao hơn đất ở vị trí không có khả năng sinh lợi, mức độ tiện ích thấp. Đồng thời pháp luật thuế nhà đất quy định người có quyền sử dụng diện tích đất phi nông nghiệp lớn (vượt hạn mức quy định) thì phải đóng thuế nhiều hơn người có quyền sử dụng diện tích nhỏ (trong hạn mức).

2.3 Hệ thống pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở nước ta

            Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở nước ta xuất hiện từ thời kỳ phong kiến. Chính quyền nhà nước phong kiến đã thực hiện thu thuế điền thổ (thuế đánh vào ruộng đất, vì ruộng đất làm sinh hoa lợi). Đến thời thực dân Pháp đô hộ, chúng đã thực hiện chính sách thuế thổ trạch thu vào nhà và đất ở (chủ đất ở, đất vườn phải nộp thuế đất hàng năm). Qua nhiều thời kỳ dựng nước, chính sách thuế nói chung và thuế sử dụng đất nông nghiệp nói riêng được cải cách nhiều lần. Cụ thể:

2.3.1. Sắc lệnh số 15 ngày 30 tháng giêng năm 1946 của Chủ tịch Chính phủ liên hiệp lâm thời Việt Nam dân chủ cộng hoà về việc bãi bỏ thuế thổ trạch ở thôn quê

Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công năm 1945, thuế thổ trạch đã bị bãi bỏ ở nông thôn bởi Sắc lệnh số 15 ngày 30 tháng giêng năm 1946 của Chủ tịch Chính phủ liên hiệp lâm thời Việt Nam dân chủ cộng hoà về việc bãi bỏ thuế thổ trạch ở thôn quê. Theo đó, những nhà ở, xưởng thợ, kho chứa, dù làm bằng gạch, bằng gỗ, bằng bê - tông, bằng kim khí, lợp ngói hay lợp tôn, v.v…ở ngoài phạm vi các thành phố và các tỉnh lỵ thì chỉ phải chịu thuế đất ở thôi.

2.3.2. Sắc lệnh số 27 ngày 28 tháng 2 năm 1947 của Chủ tịch Chính phủ Việt Nam dân chủ cộng hoà về chế độ thuế trực thu áp dụng trong thời kỳ kháng chiến

Ngày 28 tháng 2 năm 1947, Chủ tịch Chính phủ Việt Nam dân chủ cộng hoà đã ban hành Sắc lệnh số 27 về chế độ thuế trực thu áp dụng trong thời kỳ kháng chiến. Điều thứ ba của Sắc lệnh quy định “Tạm đình chỉ việc thu thuế thổ trạch trong toàn quốc”.

2.3.3. Nghị định số 661-TTg ngày 12 tháng 01 năm 1956 của Chính phủ phủ Việt Nam dân chủ cộng hoà ban hành Bản điều lệ tạm thời về thuế thổ trạch

Sau chiến thắng Điện Biên Phủ năm 1954, miền Bắc hoàn toàn giải phóng và bước vào thời kỳ xây dựng xã hội chủ nghĩa. Chính phủ Việt Nam dân chủ cộng hoà đã ban hành Nghị định số 661-TTg ngày 12 tháng 01 năm 1956 ban hành Bản điều lệ tạm thời về thuế thổ trạch. Theo Nghị định này, đối tượng nộp thuế chia thành 2 nhóm: (1) người có nhà, đất; người nhận cầm nhà, đất và (2) người quản lý hoặc sử dụng nhà, đất trong trường hợp người có nhà, đất hoặc người nhận cầm nhà, đất không ở địa phương hoặc nhà đất đang có sự tranh chấp.

Nghị định cũng quy định chi tiết và cụ thể các trường hợp được miễn nộp thuế không thời hạn (đối với nhà đất của Nhà nước, nhà đất sử dụng vào lợi ích công cộng, nhà đất của tổ chức tôn giáo dùng vào việc thờ cúng, nhà làm bằng tre, lá, nhà đổ nát) và miễn thuế có thời hạn (miễn 3 năm đối với nhà mới làm xong, miễn 2 năm đối với nhà sửa chữa mà số tiền sửa chữa quá nửa số tiền làm nhà mới); thuế suất thuế thổ trạch gồm 2 phần, một phần thu về nhà, một phần thu về đất; thuế thổ trạch được thu làm hai kỳ, mỗi kỳ thu nửa số thuế: kỳ đầu thu vào tháng 5, kỳ sau thu vào tháng 11.

Ngoài ra, Nghị định cũng quy định mức phạt đối với các trường hợp không khai bán, khai man lậu thuế hoặc nộp thuế không đúng hạn, thậm chí truy tố trước toà án đối với trường hợp dây dưa thuế, chống thuế. Người đã tố giác và giúp đỡ cơ quan thuế tìm ra những vụ gian lậu sẽ được thưởng.

2.3.4. Thông tư số 110/BCT ngày 26 tháng 5 năm 1961 của Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh về tiếp tục giải quyết một số vấn đề thuộc về chính sách cụ thể trong cải tạo và quản lý thống nhất nhà, đất hiện nay

Sau cuộc cải cách ruộng đất ở miền Bắc, một số nhà, đất vắng chủ đã được chính quyền quản lý, phân phối cho cán bộ hoặc sử dụng làm trụ sở cơ quan, doanh trại bộ đội. Do vậy, ngày 26 tháng 5 năm 1961 Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh đã ban hành Thông tư số 110/BCT về tiếp tục giải quyết một số vấn đề thuộc về chính sách cụ thể trong cải tạo và quản lý thống nhất nhà, đất hiện nay. Điểm 5 của Thông tư quy định về vấn đề thuế thổ trạch: trong trường hợp nhà, đất của tư nhân mà giao cho Nhà nước trực tiếp quản lý và sử dụng thì cần được miền giảm theo Điều 3, mục 1 của Điều lệ tạm thời về thuế thổ trạch ban hành kèm theo Nghị định số 611-TTg ngày 12/01/1956 của Thủ tướng Chính phủ (Điều 3 quy định các trường hợp miễn hẳn thuế thổ trạch). Riêng đối với nhà tư nhân còn đang chiếm hữu để ở hoặc cho thuê, thì chế độ thuế thổ trạch vẫn cần được duy trì.

2.3.5. Thông tư số 143/BCT ngày 05 tháng 07 năm 1961 của Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh về vấn đề thuế thổ trạch đối với phần diện tích để lại cho chủ nhà thuộc diện.

Theo quy định tại Thông tư này, đối với phần diện tích để lại cho chủ nhà ở sau cải tạo trong Điều 2 của Thông tư số 110/BCT ngày 26 tháng 5 năm 1961 quy định đó là số diện tích hoàn toàn thuộc quyền sở hữu và sử dụng của họ không phải trả tiền thuê thì thuế thổ trạch trên phần diện tích ấy của họ cũng coi như đối với tư nhân có nhà đất khác. Nếu trong một ngôi nhà sau cải tạo mà đại bộ phận diện tích của nhà đó đều do Nhà nước trực tiếp quản lý và sử dụng, chỉ còn một số buồng để lại cho chủ nhà ở, thì khi tính tiền thuê cần phải lấy tổng số tiền thuê của ngôi nhà đó chia đều cho tổng số diện tích của ngôi nhà phải chịu thuê. Ai sử dụng nhiều thì đóng thuế nhiều, ai sử dụng ít thì đóng thuế ít.

2.3.6. Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1991

Đến năm 1991, sau khi giải phóng miền Nam thống nhất đất nước, nền kinh tế đã dần phục hồi và đi vào phát triển, tình hình xây dựng nhà ở và công trình kiến trúc phát triển mạnh mẽ ở các thành phố, thị xã trong cả nước. Do đó, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh thuế nhà đất thay thế Điều lệ thuế thổ trạch ban hành từ năm 1956. Pháp lệnh thuế nhà đất được ban hành ngày 29 tháng 6 năm 1991 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 7 năm 1991.

Pháp lệnh này quy định thuế nhà đất được áp dụng đối với nhà, đất ở và đất xây dựng công trình. Người nộp thuế là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Pháp lệnh cũng quy định 5 trường hợp không thu thuế là: Nhà ở thuộc vùng nông thôn (trừ nhà ở nơi có hoạt động kinh doanh, dịch vụ ven đường quốc lộ, tỉnh lộ thuộc vùng đồng bằng, trung du); Đất làm đường sá, cầu cống, công viên, sân vận động, đê điều, công trình thuỷ lợi, nghĩa trang; Nhà, đất dùng làm trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp, tổ chức xã hội, công trình văn hoá, doanh trại đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân; Nhà, đất chuyên dùng vào việc thờ cúng của tôn giáo; Nhà, đất sử dụng vì lợi ích công cộng mà chủ nhà, đất không thu tiền thuê.

Căn cứ tính thuế nhà, đất là diện tích nhà, đất, giá tính thuế mỗi mét vuông của từng hạng nhà, hạng đất và thuế suất. Trong đó, giá tính thế nhà được căn cứ vào giá thị trường đối với từng loại nhà, giá tính thuế đất được căn cứ vào khả năng sinh lợi và giá trị sử dụng của đất trong từng khu vực; thuế suất đối với nhà là 0,3% giá tính thuế/năm, thuế suất đối với đất là 0,5% giá tính thuế/năm. Thuế nhà, đất được tính hàng năm và nộp thành 02 lần, mỗi lần nộp 50% (lần đầu nộp chậm nhất là ngày 30/4 và lần thứ hai nộp chậm nhất là ngày 30/10). Pháp lệnh cũng kế thừa các quy định về miễn, giảm thuế tại Nghị định số 661-TTg ngày 12 tháng 01 năm 1956: nhà xây bằng vật liệu dễ hư hỏng, nhà mới xây dựng trong 3 năm đầu, nhà hư hỏng phải sửa chữa mà chi phí vượt quá một nửa giá tính thuế nhà, nhà xưởng của các xí nghiệp quốc doanh… Ngoài ra, Pháp lệnh còn quy định các hành vi vi phạm và việc xử lý, thẩm quyền xử lý hành vi vi phạm, như không thực hiện kê khai thuế thù bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền đến một triệu đồng, hành vi khai man, trốn thuế thì bị phạt gấp 3 lần số tiền gian lậu, nếu tái phạm hoặc trốn thuế với số lượng lớn thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự, cán bộ thuế, cá nhân khác lợi dụng chức vụ, quyền hạn để chiếm dụng, tham ô tiền thuế hoặc bao che cho người vi phạm hoặc thiếu trách triệm để xảy ra vi phạm thì tuỳ theo mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

2.3.7. Nghị định số 270-HĐBT ngày 14 tháng 9 năm 1991 của Hội đồng Bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1991

            Để thi hành Pháp lệnh thuế nhà, đất, ngày 14 tháng 9 năm 1991, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Nghị định số 270-HĐBT quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất. Theo đó, đối tượng thu thuế nhà đất được quy định cụ thể là: Nhà gồm nhà ở, nhà làm việc, nhà dùng vào sản xuất, kinh doanh; Đất gồm đất ở, đất xây dựng công trình.

Đối tượng không bị thu thuế nhà đất (Điều 3) gồm: nhà ở thuộc vùng nông thôn, trừ nhà ở ven đường quốc lộ, tỉnh lộ thuộc vùng đồng bằng, trung du nơi có hoạt động kinh doanh, dịch vụ (bao gồm cả nhà ở có kinh doanh, dịch vụ và nhà ở không có kinh doanh, dịch vụ); Đất làm đường sá, cầu cống, công viên, sân vận động, đê điều, công trình thuỷ lợi, nghĩa trang; Nhà đất dùng làm trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp Nhà nước, tổ chức xã hội (Đảng, đoàn thể,…), công trình văn hoá, doanh trại lực lượng vũ trang, không sử dụng vào hoạt động kinh doanh; Nhà đất chuyên dùng vào việc thờ cúng của tôn giáo bao gồm các nhà thờ đạo thiên chúa, các đình, chùa, miếu; Nhà đất sử dụng vì lợi ích công cộng mà chủ nhà đất không thu tiền thuế.

            Căn cứ tính thuế là diện tích nhà, diện tích đất, giá tính thuế mỗi mét vuông (m²) đối với từng hạng nhà, hạng đất và thuế suất. Trong đó, thuế suất thuế nhà đất được quy định là 0,3% giá tính thuế/năm đối với nhà và 0,5% giá tính thuế/năm đối với đất. Giá tính thuế nhà đất được xem xét điều chỉnh hai năm một lần, và phải được Uỷ ban nhân dân công bố để thực hiện vào đầu năm.

Để đảm bảo công bằng, Nghị định quy định mức thuế đất ở các vùng nông thôn được tính như sau: Đất ở vùng đồi trọc, đá sỏi, mức thuế đất bằng một lần mức thuế nông nghiệp cùng hạng đất trong vùng; đối với đất ở vùng trung du, đồi núi, mức thuế đất bằng 1,5 lần thuế nông nghiệp cùng hạng đất trong vùng; đối với đất ở vùng đồng bằng, mức thuế đất bằng 2 lần mức thuế nông nghiệp cùng hạng đất trong vùng. Riêng ở đồng bằng sông Hồng, đồng bằng sông Cửu Long và ven các đường quốc lộ, tỉnh lộ, mức thuế đất bằng 3 lần mức thuế nông nghiệp trong vùng.

Các trường hợp được xét miễn, giảm thuế nhà đất (Điều 11) gồm: Nhà xây dựng bằng vật liệu dễ hư hỏng hoặc nhà hư hỏng nặng phải sửa chữa, thời gian giảm, miễn thuế tối đa là 02 năm; Nhà mới xây dựng ở những đô thị mới hình thành, nhà xưởng của những cơ sở sản xuất mới hoạt động trong 03 năm đầu kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng; Nhà, xưởng của các xí nghiệp quốc doanh thuộc diện phải nộp tiền thu trên vốn hoặc do nguồn vốn đi vay chưa trả hết nợ mà nguồn lãi không đủ để nộp thuế; Nhà đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước, của các tổ chức xã hội cho công nhân viên chức Nhà nước thuê với giá thấp; Các đối tượng thuộc diện phải nộp thuế nhà đất nhưng có khó khăn do thiên tai, địch hoạ, tai nạn bất ngờ.

2.3.8. Thông tư số 53-TC/TCT ngày 28 tháng 9 năm 1991 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Pháp lệnh thuế nhà, đất của Hội đồng Nhà nước và Nghị định số 270-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng.

Theo quy định tại Thông tư này, các loại nhà ở, nhà làm việc, nhà dùng vào sản xuất kinh doanh, kể cả công trình phụ và nhà dùng vào mục đích khác và toàn bộ diện tích đất ở, đất xây dựng công trình (không phân biệt đất có giấy phép hay không có giấy phép sử dụng) đều phải nộp thuế.

Đối tượng nộp thuế là mọi cá nhân, bao gồm cả công nhân viên chức, công nhân quốc phòng, an ninh…có nhà thuộc sở hữu riêng hoặc mua nhà đất hoá giá từ các nguồn, các tổ chức tập thể, cơ quan, xí nghiệp, trường học, lực lượng vũ trang, các đoàn thể chính trị xã hội ...v.v có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đều là đối tượng nộp thuế nhà đất.

Phương pháp tính thuế cụ thể như sau:

 

 

Trong đó, diện tích nhà là diện tích đang thực tế sử dụng, bao gồm: diện tích công trình chính (ở, làm việc, sản xuất kinh doanh…), diện tích công trình phụ (bếp, xí, tắm, ban công, lô gia, hành lang riêng…). Diện tích đất là toàn bộ diện tích đang quản lý, sử dụng, bao gồm cả đất nền nhà. Giá tính thuế là giá thị trường đối với từng hạng nhà, hạng đất. Giá tính thuế nhà đất được xem xét điều chỉnh 2 năm một lần, khi giá cả thị trường biến động từ 20% trở lên thì phải điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế.

Việc kê khai nhà, đất được thực hiện vào tháng 01 hàng năm, các đối tượng kê khai phải cung cấp tài liệu cần thiết có liên quan đến việc tính thuế nhà đất theo yêu cầu của cơ quan thuế. Căn cứ số thuế phải nộp của từng hộ ghi trong sổ hộ, cơ quan thuế ra thông báo nộp thuế cho từng hộ chia làm 2 lần trong năm, mỗi lần nộp 50% số thuế phải nộp cả năm. Lần đầu nộp chậm nhất ngày 30 tháng 4, lần thứ hai nộp chậm nhất là ngày 31 tháng 10. Các đối tượng nộp thuế phải nộp đầy đủ và đúng hạn theo thông báo của cơ quan thuế. Thông tư cũng hướng dẫn chi tiết và cụ thể các trường hợp được xét miễn, giảm thuế nhà, đất quy định trong Nghị định số 270-HĐBT; thủ tục xét miễn, giảm thuế nhà, đất.

2.3.9. Thông tư số 58-TC/TCT ngày 24 tháng 10 năm 1991 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung một số vấn đề về thuế nhà đất

Tiếp theo, ngày 24 tháng 10 năm 1991, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 58-TC/TCT hướng dẫn bổ sung một số vấn đề về thuế nhà đất. Theo đó, việc sử dụng công viên, sân vận động thường xuyên cho cá nhân, tổ chức thuê một số công trình hoặc kinh doanh thì phải nộp thuế. Quy định việc miễn, giảm thuế nhà đất đối với cán bộ công nhân viên chức thuộc biên chế Nhà nước khi không còn thực hiện chế độ tem phiếu.

2.3.10. Pháp lệnh thuế nhà, đất  năm 1992

Tuy nhiên, sau khi triển khai thực hiện Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1991, việc đánh thuế đối với nhà là chưa phù hợp chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở khang trang sau thời kỳ chiến tranh bị tàn phá, chưa khuyến khích cán bộ, công nhân viên chức nhà nước tự xây nhà, góp phần giải quyết khó khăn về nhà ở trong các khu tập thể, đồng thời để tăng cường sự quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn đầu thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Vì vậy, ngày 31 tháng 7 năm 1992 Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh thuế nhà, đất có hiệu lực từ ngày 01 tháng 10 năm 1992 thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất ban hành ngày 29 tháng 6 năm 1991. Trong Pháp lệnh chỉ quy định các nguyên tắc tính thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình; còn thuế đối với nhà ở và vật kiến trúc tạm thời chưa thu.

Điểm mới của Pháp lệnh năm 1992 là việc quy định người nộp thuế trong trường hợp bên Việt Nam góp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất với bên nước ngoài để thành lập xí nghiệp liên doanh thì bên Việt Nam là người nộp thế.

Căn cứ tính thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình là diện tích đất, hạng đất và mức thuế. Mỗi hạng đất khác nhau thì có mức thuế khác nhau. Mức thuế đất ở, đất xây dựng công trình được quy định căn cứ vào mức thuế đất nông nghiệp của vùng. Đất thuộc thị trấn, thị xã, thành phố có mức thuế đất bằng 3 đến 25 lần mức thuế đất nông nghiệp cao nhất trong vùng. Đất thuộc vùng núi có mức thuế bằng mức thuế đất nông nghiệp cùng hạng trong vùng. Đất thuộc vùng trung du có mức thuế đất bằng 1,5 lần mức thuế đất nông nghiệp cùng hạng trong vùng. Đất thuộc vùng đồng bằng có mức thuế đất bằng 2 lần mức thuế đất nông nghiệp cùng hạng đất trong vùng. Nhà nước thực hiện chính sách ưu đãi đối với người có công và đối tượng đặc biệt, theo đó, đất ở của gia đình thương binh loại 1/4, loại 2/4, gia đình liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước; đất ở của người tàn tật, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa không có khả năng nộp thuế thì được miễn thuế; các đối tượng thuộc diện phải nộp thuế nhưng có khó khăn về kinh tế do bị thiên tai, địch hoạ, tai nạn bất ngờ thì được xét giảm thuế, miễn thuế đất ở.

2.3.11. Nghị định số 339-HĐBT ngày 22 tháng 9 năm 1992 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992

Đối tượng không chịu thuế đất gồm: Đất sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội hay từ thiện mà không có mục đích kinh doanh hoặc để ở (như đất làm đường, cầu, cống, công viên, sân vận động, đê điều, công trình thuỷ lợi, trường học, bệnh viện, nghĩa trang...); Đất dùng vào việc thờ cúng công cộng của các tổ chức tôn giáo mà không sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc để ở (như di tích lịch sử, đình, chùa, đền, miếu, nhà thờ, riêng đền, miếu, nhà thờ tư vẫn phải nộp thuế đất).

Diện tích đất để tính thuế đất ở, đất xây dựng công trình gồm: diện tích mặt đất xây nhà ở, xây công trình và các diện tích khác trong khuôn viên đất nhà ở, đất xây dựng công trình (như đường đi, sân, đất bao quanh nhà, đất trồng cây, diện tích ao hồ và đất để trống).

Mức thuế và hạng đất thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, được quy định cho từng loại đô thị (Điều 6).

+ Đô thị loại I, mức thuế đất bằng 7 đến 25 lần mức thuế đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng;

+ Đô thị loại II, mức thuế đất bằng 6 đến 23 lần mức thuế nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng;

+ Đô thị loại III, mức thuế đất bằng 5 đến 20 lần mức thuế nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng;

+ Đô thị loại IV, mức thuế đất bằng 4 đến 15 lần mức thuế nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng;

+ Đô thị loại V, mức thuế đất bằng 4 đến 10 lần mức thuế nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng;

+ Thị trấn, mức thuế đất bằng 3 đến 10 lần mức thuế nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng.

Nghị định quy định tạm miễn thuế đất đối với các trường hợp (Điều 9): Đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp Nhà nước, tổ chức xã hội, công trình văn hoá, đất dùng vào mục đích quốc phòng và an ninh; Đất vùng rừng núi, rẻo cao thuộc diện được miễn thuế nông nghiệp, vùng định canh, định cư của đồng bào dân tộc thiểu số. Miễn thuế đất ở đối với đồng bào xây dựng vùng kinh tế mới trong 5 năm đầu kể từ ngày đến ở; gia đình thương binh loại 1/4, loại 2/4, gia đình liệt sĩ, đất xây nhà tình nghĩa cho các đối tượng chính sách xã hội, đất ở của người tàn tật mất khả năng lao động, người chưa đến tuổi thành niên ở với người già cô đơn không nơi nương tựa không có khả năng nộp thuế thì được miễn thuế đối với một nơi ở duy nhất với diện tích không quá hạn mức quy định tại Điều 35 của Luật đất đai năm 1987; Các đối tượng nộp thuế đất gặp khó khăn do bị thiên tai, địch hoạ, tai nạn bất ngờ không có khả năng nộp thuế thì được xét giảm, miễn thuế.

Nghị định này thay thế Nghị định số 270-HĐBT ngày 14 tháng 9 năm 1991 của Hội đồng Bộ trưởng.

2.3.12. Thông tư số 50-TC/TCT ngày 30 tháng 9 năm 1992 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Pháp lệnh về thuế nhà đất của Hội đồng Nhà nước và Nghị định số 339-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng về thuế nhà đất.

Đối tượng chịu thuế đất là đất ở, đất xây dựng công trình (không phân biệt có giấy phép hay không có giấy phép sử dụng). Trong đó, đất ở là đất thuộc khu dân cư ở thành thị và nông thôn gồm: Đất đã xây nhà (kể cả nhà nổi trên mặt sông, hồ, ao, kênh, rạch), đất làm vườn, ao, đường đi, sân hay bỏ trống quanh nhà (trừ diện tích đất đã nộp thuế nông nghiệp), đất đã được cấp giấy phép nhưng chưa xây dựng; Đất xây dựng công trình là đất xây dựng các công trình công nghiệp, khoa học kỹ thuật. giao thông, thuỷ lợi, nuôi trồng thuỷ sản, văn hoá, xã hội, dịch vụ, quốc phòng, an ninh, không phân biệt công trình đang sử dụng, đang xây dựng hay đã được cấp giấy phép nhưng chưa xây dựng hoặc dùng làm bãi chứa vật tư, hàng hoá.

            Diện tích đất tính thuế là toàn bộ diện tích đất của tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng. Hạng đất để xác định số lần mức thuế nông nghiệp tính thuế đất được chia thành 2 loại: đất ở thành phố, thị xã, thị trấn (gọi là đất đô thị) và đất ở nông thôn. Trong đó, hạng đất thuộc khu vực đô thị căn cứ vào loại đô thị, loại đường phố, vị trí đất; hạng đất thuộc khu vực nông thôn được xác định bằng hạng đất nông nghiệp trong thôn, xóm, ấp, bản đó. Riêng đối với những thôn, xóm, ấp, bản ở trên vùng đồi, đá sỏi, chua mặn, vùng cát chưa xếp hạng đất nông nghiệp, chưa thu thuế đát nông nghiệp thì cũng chưa thu thuế đất ở.

            Thông tư đã đề cập đến trách nhiệm đóng thuế đất đối với 1 khoảng đất có nhiều tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng thì mỗi tổ chức, cá nhân phải kê khai diện tích đất thực tế sử dụng  và cả phần diện tích sử dụng chung (lối đi, sân, khu vệ sinh chung…) đảm bảo tổng diện tích đất chịu thuế của các tổ chức, cá nhân này phải bằng tổng diện tích đất của khoảng đất đó. Việc phân chia phần diện tích đất sử dụng chung do các tổ chức, cá nhân trong khu tự thoả thuận, nếu không thoả thuận được thì cơ quan thuế sẽ phân bổ số thuế cho từng tổ chức, cá nhân.

Việc nộp thuế đối với nhà nhiều tầng do nhiều tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng thì từ tầng 5 (lầu 4) trở lên không phải nộp thuế đất, còn từ tầng 4 (lầu 3) trở xuống được phân bổ như sau:

 

	Hệ số các tầng (lầu)
Nhà	Tầng 1 (lầu trệt)	Tầng 2 (lầu 1)	Tầng 3 (lầu 2)	Tầng 4 (lầu 3)
1 tầng (nhà trệt)	1
2 tầng (1 lầu)	0,7	0,3
3 tầng(2 lầu)	0,7	0,2	0,1
4 tầng (3 lầu)	0,7	0,2	0,07	0,03

            Thuế đất được tính bằng thóc, thu bằng tiền theo giá thóc thuế nông nghiệp (hoặc giá thu thuế nông nghiệp bằng tiền thay thóc) của vụ cuối năm liền trước năm thu thuế.

2.3.13. Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà đất năm 1994.

            Để phù hợp với các quy định của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 và đáp ứng tình hình phát triển đất nước, ngày 19 tháng 5 năm 1994 Uỷ ban thường vụ Quốc hội đã thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992. Mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã thay đổi theo hướng tăng hơn so với quy định cũ. Theo đó, đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn có mức thuế đất bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng (quy định cũ là 3 – 25 lần); mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vùng ven của loại đô thị và trục giao thông chính. Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng nông thôn đồng bằng, trung du, miền núi có mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã (giảm hơn so với quy định cũ là bằng 1 – 2,5 lần). Pháp lệnh này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 1994.

2.3.14. Nghị định số 94-CP ngày 25 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất.

            Đối tượng chịu thuế là toàn bộ đất đất ở, đất xây dựng công trình thuộc lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trừ những trường hợp sau không thu thuế đất, gồm: Đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép sử dụng vào lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội hay từ thiện không có mục đích kinh doanh và không dùng để ở, sử dụng vào việc thờ cúng công cộng của các tổ chức tôn giáo, các tổ chức khác mà không sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không dùng để ở.

            Người nộp thuế là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có quyền sử dụng đất hoặc đang trực tiếp sử dụng đất, đối với đất cho thuê thì chủ thể cho thuê đất phải nộp thuế đất.

            Căn cứ tính thuế đất là diện tích đất, hạng đất và mức thuế trên một đơn vị diện tích. Trong đó, diện tích đất để tính thuế đất ở, đất xây dựng công trình bao gồm: diện tích mặt đất xây nhà ở, công trình và các diện tích khác trong khuôn viên đất ở; đất xây dựng công tŕnh bao gồm cả diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh nhà, quanh công trình kiến trúc, diện tích trồng cây, diện tích ao hồ và các diện tích để trống; Hạng đất và mức thuế được quy định đối với từng loại đất thuộc thành thị hay nông thôn, miền núi.

Mức thuế đất được xác định đối với đất ở thành phố, thị xã, thị trấn căn cứ vào loại đô thị (đô thị loại I, II, III, IV, V, thị trấn) có mức thuế đất bằng từ 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. Mức thuế đất đối với đất thuộc vùng ven đô thị loại I bằng 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong xã. Mức thuế thuộc vùng ven đô thị loại II, loại III, loại IV và loại V bằng 2 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong thôn ấp. Mức thuế đất thuộc vùng ven các đầu mối giao thông, vùng ven các trục giao thông chính bằng 1,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. Mức thuế đất thuộc vùng nông thôn, đồng bằng, trung du, miền núi bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã.

            Tạm miễn thuế đất đối với: Đất xây dựng trụ sở của cơ quan hành chính, sự nghiệp Nhà nước, tổ chức xã hội, công trình văn hoá, đất dùng vào mục đích quốc phòng và an ninh; Đất vùng rừng núi, rẻo cao, vùng định canh, định cư của đồng bào dân tộc thiểu số; Đất ở đối với đồng bào xây dựng kinh tế mới được miễn thuế trong 5 năm đầu kể từ ngày đến ở; Đất ở của gia đình thương binh loại 1/4, 2/4 và gia đình liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước, đất xây nhà tình nghĩa cho các đối tượng chính sách xã hội (được miễn thuế đối với một nơi ở với diện tích không được quá hạn mức); Đất ở của người tàn tật mất khả năng lao động, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa, không có khả năng nộp thuế (được miễn thuế một nơi ở do chính họ đứng tên với diện tích không quá hạn mức). Trong trường hợp gặp khó khăn do bị thiên tai, tai nạn bất ngờ không có khả năng nộp thuế thì được xét miễn thuế hoặc giảm thuế.

Nghị định này thay thế Nghị định số 339-HĐBT ngày 22 tháng 9 năm 1992 của Hội đồng Bộ trưởng.

2.3.15. Thông tư số 83/TC-TCT ngày 07 ngày 10 năm 1994 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về thuế nhà, đất.

Thông tư này thay thế Thông tư số 50-TC/TCT ngày 30 tháng 9 năm 1992. Thông tư hướng dẫn cụ thể và chi tiết về đối tượng chịu thuế; đối tượng nộp thuế; các trường hợp không thu thuế đất ở, đất xây dựng; căn cứ tính thuế và mức thuế; kê khai nộp thuế, các trường hợp giảm thuế, miễn thuế đất… thuế đất được thu bằng tiền theo giá thóc thuế sử dụng đất nông nghiệp của vụ cuối năm liền trước năm thu thuế.

2.3.16. Thông tư số 71/2002/TT-BTC ngày 19 tháng 8 năm 2002 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 83/TC-TCT.

            Để thực hiện miễn, giảm thuế nhà đất phù hợp với thực tế, ngày 19 tháng 8 năm 2002, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 71/2002/TT-BTC hướng dẫn bổ sung một số quy định về thuế nhà, đất tại Thông tư số 83/TC-TCT. Bổ sung thêm đối tượng được miễn thuế đất ở đối với các hộ dân cư tại các xã đặc biệt khó khăn thuộc Chương trình 135 của Chính phủ, đất ở của các hộ thuộc diện hộ nghèo. Miễn thuế đất 01 năm đối với hộ gia đình bị Nhà nước thu hồi đất để phục vụ quy hoạch của cấp có thẩm quyền phải mà phải chuyển đến nơi ở mới thì số thuế của diện tích đất bị giải toả và diện tích đất nơi ở mới được miễn trong năm đó.

Phần thứ hai

  GIỚI THIỆU LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

 

I. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN PHÁP LỆNH THUẾ NHÀ, ĐẤT NĂM 1992 VÀ SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

1. Tình hình thực hiện Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992

1.1. Kết quả đạt được

Chính sách thuế nhà, đất được thực hiện theo Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31 tháng 7 năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 19/5/1994. Sau hơn 15 năm thực hiện, Pháp lệnh thuế nhà, đất cơ bản đã đạt được các mục tiêu, yêu cầu đề ra khi ban hành Pháp lệnh, cụ thể là:

a) Pháp lệnh thuế nhà, đất đã góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất.

Theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất thì đối tượng chịu thuế là đất ở, đất xây dựng công trình; tạm thời chưa có quy định về thuế nhà và chưa thu thuế nhà. Theo đó, đối tượng nộp thuế là các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Trong trường hợp có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất là đối tượng nộp thuế đất.

Để thực hiện Pháp lệnh thuế nhà, đất thì tổ chức, cá nhân phải có trách nhiệm kê khai tình hình sử dụng đất với cơ quan thuế (kể cả trường hợp có sự thay đổi về quyền sử dụng đất). Như vậy, thông qua việc kê khai tình hình sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong những năm đầu thực hiện Pháp lệnh đã góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất.

b) Góp phần khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm phù hợp với quy định pháp luật về đất đai.

Theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất thì căn cứ tính thuế đất được xác định theo mức thuế sử dụng đất nông nghiệp, cụ thể là đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn mức thuế bằng từ 1 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng và chia theo từng loại đất đô thị; đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông và ven trục giao thông chính, mức thuế bằng từ 2 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng; đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng nông thôn, đồng bằng, trung du, miền núi, mức thuế bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng. Việc thu thuế sử dụng đất đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở được phân bổ theo hệ số cho các tầng khác nhau, từ tầng 5 trở lên không phải nộp thuế đất ở, từ tầng 4 trở xuống áp dụng theo hệ số phân bổ, càng lên cao hệ số giảm dần. Với quy định này, Pháp lệnh thuế nhà, đất đã góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả hơn.

c) Góp phần thực hiện chính sách của Nhà nước đối với các đối tượng cần được ưu đãi.

Pháp lệnh thuế nhà, đất có quy định chính sách miễn, giảm thuế nhà, đất đối với một số đối tượng cần được ưu đãi, như: đất ở vùng rừng núi, rẻo cao, đất ở đối với đồng bào xây dựng vùng kinh tế mới; gia đình thương binh, gia đình liệt sỹ, đất xây nhà tình nghĩa cho các đối tượng chính sách xã hội; người tàn tật, người chưa đến tuổi thành niên, người già cô đơn không nơi nương tựa, đồng bào dân tộc thiểu số, người gặp khó khăn do thiên tai, tai nạn bất ngờ... Điều này đã giúp giảm gánh nặng cho người nộp thuế, góp phần thực hiện chính sách của Đảng và Nhà nước đối với các đối tượng cần được ưu đãi.

d) Động viên sự đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương để thực hiện các nhiệm vụ chi của ngân sách địa phương.

Thuế nhà, đất có số thu bình quân khoảng 500 tỷ đồng mỗi năm và tốc độ tăng bình quân hàng năm 13%. Đây là nguồn thu ổn định, góp phần thực hiện các nhiệm vụ chi ngân sách địa phương.

Số thu thuế đất trong thời gian qua như sau:

                                                                                                            Đơn vị: tỷ đồng

Năm Chỉ tiêu		Quyết toán 2002	Quyết toán 2003	Quyết toán 2004	Quyết toán 2005	Quyết toán 2006	Quyết toán 2007	Dự toán 2008	Bìnhquân 2002-2008
Tổng thu theo dự toán QH		121.707	152.273	190.930	228.286	237.900	281.900	323.000	138.158
Tổng thu nội địa		61.376	78.686	104.577	119.825	132.000	151.800	189.300	119.652
Tổng các khoản thu liên quan đến đất		7.590	12.514	20.201	20.065	19.935	21.974	27.068	18.567
Số thu thuế đất	Số tuyệt đối	336	359	438	515	490	584	698	489
	Năm sau so năm trước		106,85%	122,01%	117,58%	95,15%	119,18%	119,52%	113,38%
	So với tổng  thu theo dự toán QH	0,28%	0,24%	0,23%	0,23%	0,21%	0,21%	0,22%	0,23%
	So với tổng thu nội địa	0,55%	0,46%	0,42%	0,43%	0,37%	0,38%	0,37%	0,43%
	So với tổng các khoản thu liên quan đến đất	4,43%	2,87%	2,17%	2,57%	2,46%	2,66%	2,58%	2,82%

(Nguồn: Theo Quyết định của Bộ Tài chính về việc công bố quyết toán
 (dự toán ngân sách nhà nước các năm)

1.2. Những hạn chế

Bên cạnh kết quả đạt được như nêu trên, Pháp lệnh thuế nhà, đất đã bộc lộ một số hạn chế cần được hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong tình hình mới.

a) Về đối tượng chịu thuế

Theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất, đối tượng chịu thuế là đất ở và đất xây dựng công trình. Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 13 của Luật đất đai năm 2003 xác định nhóm đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng; đất làm gốm); đất sử dụng vào mục đích công cộng (giao thông, thuỷ lợi, công trình công cộng, di tích lịch sử- văn hoá); đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;...

Đồng thời, trên thực tế do sự phát triển của kinh tế thị trường, nhiều ngành nghề kinh doanh thuộc mọi thành phần kinh tế được phát triển, họ có sử dụng đất nhưng không để ở hoặc xây dựng công trình mà còn tiến hành các hoạt động sản xuất,  kinh doanh khác như kinh doanh kho bãi, khai thác khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm…việc sử dụng đất từ những hoạt động này sinh lợi rất lớn nhưng họ lại không phải đóng thuế sử dụng đất (vì họ cũng không thuộc đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp). Do đó, cần phải thay đổi đối tượng chịu thuế đối với thuế nhà, đất là đất ở, đất sản xuất kinh doanh cho phù hợp.

b) Về căn cứ tính thuế

Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành quy định: Căn cứ tính thuế dựa trên cơ sở thuế sử dụng đất nông nghiệp là diện tích đất, hạng đất và mức thuế. Trong đó:

- Hạng đất tính thuế được xác định căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu... là phù hợp với việc phân loại để thu thuế sử dụng đất nông nghiệp nhưng không phù hợp với việc tính thuế sử dụng đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

- Mức thuế được tính bằng kilôgam thóc trên 1 ha của từng hạng đất căn cứ vào mục đích sử dụng và khả năng thu hoa lợi trên đất, nay không còn phù hợp trong điều kiện chính sách tài chính liên quan đến đất đai thực hiện thống nhất theo quy định của Luật đất đai năm 2003 (sử dụng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trong khung giá của Chính phủ làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất...). Mức thuế đất phi nông nghiệp được áp dụng bằng từ 1 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng, nếu tính ra số tiền phải nộp trên 1m² là rất thấp[2].

Ngoài ra, đối với đất ở các vùng giáp ranh, việc xác định số thuế đất phải nộp gặp rất nhiều vướng mắc, cụ thể: 2 mảnh đất ở cùng một vị trí, giá đất như nhau nhưng thuộc 2 địa phương khác nhau thì số thuế đất phải nộp là khác nhau do mức thuế khác nhau (do 2 mảnh thuộc 2 loại đô thị khác nhau) và giá thóc tính thuế khác nhau (do giá thóc tính thuế của mối địa phương là khác nhau). Hơn nữa, giá đất phi nông nghiệp có đặc điểm là phụ thuộc vào loại đô thị, loại đường phố, đặc biệt là vị trí của thửa đất nên giá đất của từng thửa đất rất khác nhau trong khi thuế đất của 2 thửa đất tuy cùng thuộc một loại đô thị, cùng thuộc một loại đường phố, có vị trí khác nhau, nhưng lại cùng nộp mức thuế đất như nhau là không hợp lý; thuế lúc thiên tai mất mùa lại cao hơn lúc được mùa do giá thóc lúc mất mùa cao hơn lúc được mùa.

Pháp lệnh thuế nhà, đất chưa có sự điều tiết cao đối với những đối tượng có quyền sử dụng đất với diện tích lớn để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và hạn chế đầu cơ về đất, cụ thể là: Không phân biệt giữa việc sử dụng đất trong hạn mức và vượt hạn mức; không phân biệt giữa người có quyền sử dụng một thửa đất với người có quyền sử dụng nhiều thửa đất; không phân biệt giữa người có đất đưa vào khai thác sử dụng đúng tiến độ với người có đất nhưng bỏ hoang, không đưa vào khai thác sử dụng

c) Về chính sách miễn, giảm thuế

Pháp lệnh thuế nhà, đất quy định miễn thuế đối với gia đình thương binh loại 1/4, loại 2/4; gia đình liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước, nhưng không miễn giảm đối với các đối tượng là người có công với cách mạng như: Người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh 2/3, 3/3 dẫn đến chưa công bằng trong quá trình thực hiện.

d) Về phương thức thu thuế

Thuế đất (áp dụng đối với cả thuế sử dụng đất nông nghiệp) ghi thu bằng thóc nhưng quy đổi ra tiền theo giá thóc của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng mùa vụ đã dẫn đến thiếu công bằng trong việc động viên thuế: Miền núi cao hơn miền xuôi (vì giá thóc ở miền núi, trung du thường cao hơn ở vùng đồng bằng và miền xuôi), lúc thiên tai mất mùa phải nộp thuế nhiều hơn lúc mùa vụ bình thường (do giá thóc lúc mất mùa cao hơn lúc mùa vụ bình thường). Giá thóc trên thị trường ở các thời điểm khác nhau cũng gây khó khăn cho công tác thu thuế và không khuyến khích người dân nộp thuế sớm. Ngoài ra, có trường hợp cùng hạng đất có cùng định suất thuế, nhưng giá thóc giữa các địa phương khác nhau, nên việc quy định giá thóc thu của các địa phương khác nhau, tạo thêm sự bất bình đẳng trong chính sách thu.

e) Về quản lý thuế

Ngày 29/11/2006, Quốc hội đã thông qua Luật Quản lý thuế, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2007. Luật Quản lý thuế đã bãi bỏ các quy định về quản lý thuế trong các luật, pháp lệnh về thuế (như đăng ký, kê khai, tính và nộp thuế, xử lý vi phạm về thuế, khiếu nại, thời hiệu... ), trong khi đó Pháp lệnh thuế nhà, đất quy định cả nội dung về chính sách thuế và quản lý thuế là không còn phù hợp.

2. Sự cần thiết ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thứ nhất, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ban hành nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển và hoàn thiện hệ thống pháp luật về thuế. Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24 tháng 5 năm 2005 của Bộ Chính trị về chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 đã xác định: “Tiếp tục cải cách pháp luật về thuế theo hướng ổn định, đơn giản hơn, mức thuế phù hợp, có tính đến các chế định kinh tế quốc tế và khu vực cũng như các điều ước quốc tế khác có liên quan”.

Thứ hai, Pháp lệnh thuế nhà, đất được Hội đồng Nhà nước thông qua ngày 31/7/1992 và được Uỷ ban thường vụ Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1994, quy định về điều tiết nguồn thu đối với đất phi nông nghiệp. Pháp lệnh này bước đầu đặt cơ sở cho việc tăng cường quản lý, động viên đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, tăng cường nguồn lực cho ngân sách địa phương.

Tuy nhiên, qua hơn 15 năm thực hiện, đến nay, trước những bất cập phát sinh trong quản lý, điều tiết việc sử dụng đất, nhiều quy định của Pháp lệnh đã không còn đáp ứng yêu cầu thực tiễn, cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Luật đất đai năm 2003; nguồn thu ngân sách nhà nước từ thuế chưa tương xứng với giá trị đất đai; đặc biệt, chưa thể hiện vai trò điều tiết, quản lý của Nhà nước trong vận hành nền kinh tế thị trường.

Thứ ba, một số quy định về quản lý thuế đất trong Pháp lệnh thuế nhà, đất đã được thể hiện trong Luật quản lý thuế. Vì vậy, việc sửa đổi, nâng cao giá trị pháp lý của Pháp lệnh là cần thiết, nhằm hoàn thiện một bước khuôn khổ pháp lý về quản lý, sử dụng đất theo hướng tiết kiệm, hiệu quả, công bằng; đồng thời, việc ban hành luật nhằm thể chế hóa chủ trương đổi mới chính sách về đất đai mà Đảng đã đề ra trong Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008, theo đó, tăng cường hơn nữa vai trò của thuế trực thu, trong đó có thuế sử dụng đất.

Thứ tư, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không điều chỉnh việc thu thuế đối với nhà, vì các lý do sau:

- Qua lấy ý kiến nhân dân cho thấy, việc áp dụng thuế nhà ở tại thời điểm hiện nay chưa có sự đồng thuận cao trong nhân dân. Hơn nữa, khi nền kinh tế chưa ổn định, việc áp dụng thuế nhà ở sẽ tác động đến tâm lý và làm tăng thêm nghĩa vụ tài chính đối với một bộ phận người dân.

- Một trong những mục tiêu áp dụng thuế đối với nhà ở là nhằm hạn chế đầu cơ nhà ở, song trên thực tế giá trị nhà ở lại gắn liền với giá trị đất và đầu cơ lại tập trung vào đất, căn cứ vào vị trí, địa thế của đất mà không phải đầu cơ giá trị xây dựng nhà trên đất. Do vậy, để hạn chế đầu cơ thì phải tập trung áp dụng công cụ điều tiết đối với đất.

- Áp dụng thuế nhà ở thực chất là áp dụng thuế tài sản, song trên thực tế, ngoài nhà ở còn có nhiều loại tài sản khác có giá trị lớn, thậm chí lớn hơn giá trị xây dựng của nhiều loại nhà như ô tô, máy bay, tàu thủy, du thuyền… Nếu chỉ áp dụng thuế tài sản đối với nhà ở thì chưa bảo đảm tính hợp lý, công bằng của một sắc thuế. Mặt khác, một số nước có trình độ phát triển hơn Việt Nam cũng chưa áp dụng thuế đối với nhà ở.

- Tại thời điểm hiện nay, việc tổ chức thực thi thuế đối với nhà ở có thể gặp khó khăn do nhiều điều kiện bảo đảm thực thi chưa đầy đủ, đồng bộ.

- Dự kiến số thu từ thuế nhà ở cho ngân sách nhà nước không lớn, trong khi đó chi phí cho công tác hành thu lại không nhỏ.

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản và các diễn biến của thị trường này luôn là sự quan tâm của toàn xã hội. Đảng và Nhà nước ta cũng xác định rõ tầm quan trọng của thị trường bất động sản, tại Nghị quyết Trung ương 7, khóa IX của Đảng đã đặt ra yêu cầu khá toàn diện về xây dựng, quản lý thị trường bất động sản, thực hiện chính sách tài chính về đất đai. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng cũng khẳng định: “Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai”. Tuy nhiên đến nay, việc thể chế hóa đường lối của Đảng theo yêu cầu lành mạnh hóa thị trường bất động sản, triển khai còn chậm và thiếu đồng bộ, nhất là thực hiện chính sách tài chính về đất đai. Hiện nay thị trường bất động sản ở nước ta đang tồn tại nhiều vấn đề sự bất hợp lý, đặc biệt là vấn đề cung - cầu, giá bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực, giới đầu cơ lợi dụng trục lợi. Nhằm khắc phục những bất hợp lý này, góp phần tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh,  đồng thời, để xây dựng hệ thống pháp luật về thuế đồng bộ, phù hợp với chủ trương của Đảng, chiến lược cải cách thuế, yêu cầu thực tiễn và các văn bản luật có liên quan, việc ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là cần thiết .

 

II. QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO VÀ YÊU CẦU XÂY DỰNG LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

1. Quan điểm xây dựng Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

a) Quán triệt chủ trương, quan điểm chỉ đạo của Đảng về nội dung tiếp tục xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, đổi mới chính sách pháp luật về đất đai. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008 của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã yêu cầu: “Hoàn thiện chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, đất được giao nhưng không đưa vào sử dụng theo cam kết và các trường hợp sở hữu, sử dụng nhà, đất vượt quá hạn mức quy định, ngăn chặn những cơn sốt giá do đầu cơ bất động sản, đặc biệt là đất đai”.

b) Việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là để thực hiện Chương trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010. Ngày 06 tháng 12 năm 2004, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 201/2004/QĐ-TTg về việc phê duyệt chương trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010. Theo đó, chính sách thuế liên quan đến tài sản là đất sẽ được hoàn thiện theo hướng mở rộng đối tượng chịu thuế để bảo đảm công bằng giữa các tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng tài sản là đất.

c) Hoàn thiện và đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật về thuế, thống nhất với quy định của Luật quản lý thuế; phù hợp với thực tiễn và phù hợp với các quy định của Luật đất đai năm 2003, Luật nhà ở, Luật đầu tư và các chính sách thu khác liên quan đến đất đai.

2. Mục tiêu, yêu cầu của việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Việc ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhằm đảm bảo các mục tiêu, yêu cầu sau:

- Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thuế nói chung và thuế sử dụng đất nói riêng, góp phần tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước đối với sử dụng đất phi nông nghiệp, khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ đất và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

- Khắc phục những mặt hạn chế, bất cập của chính sách thuế nhà, đất hiện hành. Nâng cao tính pháp lý của pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên cơ sở bổ sung mới và kế thừa các quy định còn phù hợp.

- Nâng cao tính pháp lý của pháp luật về thuế đất trên cơ sở bổ sung mới và kế thừa các quy định còn phù hợp.

- Các quy định trong Luật phải không quá kỹ thuật, phức tạp; phải rõ ràng, dễ thực hiện, dễ quản lý. Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải tạo cơ sở pháp lý để người dân thực hiện quyền, nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước, bảo đảm công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất; góp phần điều tiết thu nhập hợp lý, hài hòa về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân; không gây xáo trộn về mặt tâm lý, bảo đảm người dân có điều kiện sống ổn định và ngày một tốt hơn.

- Tiếp cận với thông lệ quốc tế tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập quốc tế.

- Động viên hợp lý sự đóng góp của người sử dụng đất, nhất là những đối tượng sử dụng đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước.

- Tăng cường vai trò, trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quản lý, thực thi chính sách, pháp luật về đất đai và nhà ở, trong đó có chính sách thuế.

- Không coi mục tiêu tăng thu ngân sách nhà nước là chủ đạo song cũng cần khai thác hợp lý nguồn thu, nhất là thu ngân sách địa phương, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế trong điều kiện ngân sách nhà nước còn hạn hẹp.

 

III. BỐ CỤC VÀ NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

1. Bố cục của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được Quốc hội khoá XII kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 17 tháng 6 năm 2010, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2012, gồm 4 chương, 13 điều, cụ thể như sau:

Chương I. Những quy định chung bao gồm 4 điều (từ Điều 1 đến Điều 4) quy định về phạm vi điều chỉnh; đối tượng chịu thuế; đối tượng không chịu thuế; người nộp thuế.

Chương II. Căn cứ tính thuế, đăng ký, khai, tính và nộp thuế, bao gồm 4 điều (từ Điều 5 đến Điều 8) quy định về các nội dung: căn cứ tính thuế; giá tính thuế; thuế suất; đăng ký, khai, tính và nộp thuế.

Chương III. Miễn thuế, giảm thuế, bao gồm 3 điều (từ Điều 9 đến Điều 11) quy định về miễn thuế; giảm thuế; nguyên tắc miễn thuế, giảm thuế.

Chương IV. Điều khoản thi hành, bao gồm có 2 điều (Điều 12 và Điều 13) quy định về hiệu lực thi hành và trách nhiệm hướng dẫn thi hành Luật.

2. Nội dung cơ bản của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

2.1. Đối tượng chịu thuế (Điều 2)

Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 quy định đối tượng chịu thuế là đất ở, đất xây dựng công trình. Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng... Do đó, để phù hợp và thống nhất với Luật đất đai năm 2003, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định đối tượng chịu thuế là đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Đối với các loại đất phi nông nghiệp nhưng không phải chịu thuế theo quy định, nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh thì cũng thuộc đối tượng chịu thuế. Cụ thể đối tượng chịu thuế bao gồm:

- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật sử dụng vào mục đích kinh doanh.

2.2. Đối tượng không chịu thuế (Điều 3)

Trên cơ sở kế thừa các quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 quy định không thu thuế đất đối với đất sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh và đất chuyên dùng vào việc thờ cúng của các tôn giáo, các tổ chức không vì mục đích kinh doanh hoặc để ở, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã đưa các loại đất này vào đối tượng không chịu thuế và bổ sung thêm: một số loại đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh như: đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ cho phù hợp với quy định về phân loại đất của Luật đất đai năm 2003. Cụ thể, những đối tượng sau không phải chịu thuế:

“Đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh bao gồm:

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

- Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật”.

2.3. Người nộp thuế (Điều 4)

Trên cơ sở kế thừa Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, phù hợp với quy định về đối tượng chịu thuế, đối tượng không thuộc diện chịu thuế và phù hợp với quy định của Luật quản lý thuế, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã quy định người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế; trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Đồng thời, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng quy định trong một số trường hợp cụ thể, người nộp thuế được xác định như sau:

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất là người nộp thuế;

- Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;

- Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;

- Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;

- Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

2.4. Căn cứ tính thuế (Điều 5)

Khắc phục cách tính thuế bất cập trong Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, để phù hợp với Luật đất đai năm 2003 và yêu cầu thực tiễn, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp dựa trên giá tính thuế và thuế suất.

Trong đó:

- Giá tính thuế (Điều 6)

Giá tính thuế đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m² đất, trong đó:

Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:

+ Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng. Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung.

+ Trong trường hợp diện tích đất tính thuế đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ.

+ Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Giá của 1m² đất: là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

- Thuế suất (Điều 7)

Nhằm đảm bảo thực hiện mục tiêu, yêu cầu xây dựng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là không gây ảnh hưởng lớn đến tâm lý và đời sống người nộp thuế; khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, nhất là khi quỹ đất có hạn, góp phần điều tiết thu nhập, hạn chế đầu cơ, khắc phục tình trạng sử dụng đất sai mục đích, bỏ hoang hóa, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản; việc quy định mức thuế suất phải đảm bảo mục tiêu theo hướng đơn giản, dễ thực hiện; đồng thời đảm bảo công bằng giữa người nộp thuế (người có quyền sử dụng nhiều diện tích đất thì phải nộp thuế nhiều hơn đối với phần vượt hạn mức quy định nên áp dụng thuế suất cao hơn phần trong hạn mức).

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chia đối tượng nộp thuế thành 4 nhóm chính, tương ứng với mỗi nhóm có mức thuế suất khác nhau.

+ Mức thuế suất đối với đất ở riêng lẻ: Luật quy định biểu thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng đất ở để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần:

Việc áp dụng mức thuế suất này là kế thừa và tương đương với mức động viên trung bình đối với đất theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất trước đây; qua thực tế áp dụng không phát sinh vướng mắc. Việc quy định mức thuế suất này không làm tăng thêm nghĩa vụ nộp thuế.

Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Trong trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế; Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.

+ Mức thuế suất đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất: áp dụng mức thuế suất 0,03%.

+ Mức thuế suất đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật sử dụng vào mục đích kinh doanh: áp dụng mức thuế suất 0,03%.

+ Mức thuế suất đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định: áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.

+ Mức thuế suất đối với đất lấn chiếm: áp dụng mức thuế suất rất cao là 0,2% và không áp dụng hạn mức. Tuy nhiên, việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.

2.5. Đăng ký, khai, tính và nộp thuế (Điều 8)

Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 dành một chương quy định về kê khai và nộp thuế đất, trong đó quy định về kỳ tính thuế, nơi tổ chức thu thuế, nghĩa vụ của người sử dụng đất, nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan thuế. Tuy nhiên, ngày 29 tháng 11 năm 2006, Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 10 đã thông qua Luật quản lý thuế quy định các vấn đề về đăng ký thuế, khai thuế, nộp thuế, ấn định thuế; thủ tục hoàn thuế, miễn thuế, giảm thuế; xoá nợ tiền thuế, tiền phạt; quản lý thông tin về người nộp thuế; kiểm tra thuế, thanh tra thuế; cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế; xử lý vi phạm pháp luật về thuế; giải quyết khiếu nại, tố cáo về thuế.

Do vậy, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không quy định lại các nội dung này mà quy định “Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế”. Đồng thời quy định rõ nơi đăng ký, khai, tính và nộp thuế là tại cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất. Trường hợp ở vùng sâu, vùng xa, điều kiện đi lại khó khăn, người nộp thuế có thể thực hiện việc đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại Uỷ ban nhân dân xã. Cơ quan thuế tạo điều kiện để người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ của mình.

Ngoài ra, để đảm bảo thực hiện mục tiêu khi xây dựng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là góp phần hạn chế đầu cơ đất, Luật quy định thêm việc đăng ký, khai, tính và nộp thuế đối với trường hợp có quyền sở hữu nhiều nhà ở, quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở tính thuế trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Việc đăng ký, khai, tính và nộp thuế được quy định như sau:

- Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất;

- Người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại một huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất. Trường hợp có một hoặc nhiều thửa đất ở vượt hạn mức thì người nộp thuế được lựa chọn một nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định diện tích vượt hạn mức của các thửa đất.

Giá tính thuế được áp dụng theo giá đất của từng huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tại nơi có thửa đất.

Người nộp thuế lập tờ khai tổng hợp theo mẫu quy định để xác định tổng diện tích các thửa đất ở có quyền sử dụng và số thuế đã nộp, gửi cơ quan thuế nơi người nộp thuế đã lựa chọn để xác định hạn mức đất ở để nộp phần chênh lệch giữa số thuế phải nộp theo quy định của Luật này và số thuế đã nộp.

2.6. Miễn, giảm thuế

- Về miễn thuế (Điều 9)

Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 quy định tạm miễn thuế đất đối với các trường hợp: đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp nhà nước, tổ chức xã hội, công trình văn hoá, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng và an ninh; Đất ở thuộc vùng rừng núi rẻo cao thuộc diện được miễn thuế nông nghiệp, vùng định canh, định cư, vùng kinh tế mới; Đất ở của gia đình thương binh loại 1/4, loại 2/4; gia đình liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước quy định; đất xây dựng nhà tình nghĩa; Đất ở của người tàn tật, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa không có khả năng nộp thuế.

Trên cơ sở kế thừa Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng quy định miễn, giảm thuế đối với các trường hợp trên, đồng thời bổ sung các trường hợp khác được miễn thuế cho phù hợp với tình hình hiện nay. Theo đó, có 9 nhóm đối tượng được miễn thuế, bao gồm:

+ Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.

+ Đất của cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường.

+ Đất xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi; cơ sở chữa bệnh xã hội.

+ Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

+ Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sỹ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sỹ; con của liệt sỹ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.

+ Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo quy định của Chính phủ.

+ Hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới.

+ Đất có nhà vườn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận là di tích lịch sử - văn hoá.

+ Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế.

- Giảm thuế (Điều 10)

Kế thừa những quy định về giảm thuế cho đối tượng nộp thuế có khó khăn về kinh tế do bị thiên tai, địch hoạ, tai nạn bất ngờ trong Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định giảm 50% số thuế phải nộp đối với người nộp thuế thuộc các trường hợp:

+ Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh;

+ Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn;

+ Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng;

+ Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

2.7. Nguyên tắc miễn, giảm thuế (Điều 11)

Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 không quy định về nguyên tắc miễn, giảm thuế đất. Để đảm bảo việc thực hiện miễn, giảm thuế được thống nhất, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định 4 nguyên tắc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp như sau:

- Người nộp thuế được hưởng cả miễn thuế và giảm thuế đối với cùng một thửa đất thì được miễn thuế; người nộp thuế thuộc hai trường hợp được giảm thuế trở lên thì được miễn thuế.

- Người nộp thuế đất ở chỉ được miễn thuế hoặc giảm thuế tại một nơi do người nộp thuế lựa chọn, trừ trường hợp người nộp thuế được miễn thuế khi gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng mà giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế và trường hợp người nộp thuế được giảm 50% số thuế phải nộp khi gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng mà giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

- Người nộp thuế có nhiều dự án đầu tư được miễn thuế, giảm thuế thì thực hiện miễn, giảm theo từng dự án đầu tư.

- Miễn thuế, giảm thuế chỉ áp dụng trực tiếp đối với người nộp thuế và chỉ tính trên số tiền thuế phải nộp theo quy định của Luật này.

2.8. Hiệu lực thi hành (Điều 12)

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2012. Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994 hết hiệu lực kể từ ngày Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực thi hành.

 

IV. NHỮNG ĐIỂM MỚI SO VỚI CÁC QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

1. Mở rộng đối tượng chịu thuế

Đối tượng chịu thuế theo quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm đất ở; đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Còn Pháp lệnh thuế nhà đất quy định đối tượng chịu thuế chỉ có đất ở và đất xây dựng công trình.

2. Bổ sung đối tượng không chịu thuế

Kế thừa những quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất về đối tượng không chịu thuế là đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có bổ sung thêm một số đối tượng thuộc diện không chịu thuế cho phù hợp với tình hình thực tế là:

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (Pháp lệnh thuế nhà đất quy định đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh là đối tượng chịu thuế nhưng được miễn thuế);

- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ (Pháp lệnh thuế nhà đất quy định đền, miếu nhà thờ tư là đối tượng nộp thuế đất);

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng (Pháp lệnh thuế nhà, đất không quy định đối tượng này).

3. Thay đổi căn cứ tính thuế

Pháp lệnh thuế nhà, đất quy định căn cứ tính thuế là diện tích đất, hạng đất và mức thuế, trong đó mức thuế đất được quy định bằng từ 1 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp, diện tích đất chịu thuế[3] quy định tại Nghị định số 94-CP ngày 25 tháng 8 năm 1994 dẫn đến tình trạng không bao quát hết diện tích đất chịu thuế, nhiều khi lại tính thuế trùng đối với diện tích đất nông nghiệp (đối với đất có vườn, ao). Do đó, để phù hợp với Luật đất đai năm 2003 và đảm bảo bao quát hết diện tích đất thuộc đối tượng chịu thuế, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp quy định căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất.

Trong đó, Giá tính thuế được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m² đất (Giá tính thuế đất  = Diện tích đất tính thuế  x  Giá 1m² đất), giá của 1m² đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định; Thuế suất được quy định theo biểu thuế luỹ tiến từng phần, phần diện tích trong hạn mức có mức thuế suất thấp hơn phần diện tích vượt hạn mức, người sử dụng càng nhiều đất thì phải nộp nhiều thuế.

Quy định về căn cứ tính thuế như trên nhằm hạn chế đầu cơ đất đai, khắc phục tình trạng sử dụng đất sai mục đích, bỏ hoang hóa, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản; đồng thời đảm bảo công bằng giữa người nộp thuế (người có quyền sử dụng nhiều diện tích đất thì phải nộp thuế nhiều hơn đối với phần vượt hạn mức quy định nên áp dụng thuế suất cao hơn phần trong hạn mức).

4. Không quy định việc kê khai, tính thuế, nộp thuế, miễn thuế, giảm thuế, xử lý vi phạm

            Pháp lệnh thuế nhà, đất dành một chương quy định về kê khai, nộp thuế; một chương quy định về xử lý vi phạm, khen thưởng; một chương quy định về khiếu nại và thời hiệu khiếu nại quyết định về thuế. Tuy nhiên những vẫn đề này đã được quy định cụ thể trong Luật quản lý thuế năm 2006, vì thế, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không quy định lại các nội dung này mà quy định “Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế”.

5. Mở rộng đối tượng được miễn thuế

Trên cơ sở kế thừa Pháp lệnh thuế nhà, đất, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tiếp tục quy định miễn thuế, giảm thuế[4] đối với các trường hợp là người có cống hiến cho đất nước (thương binh, người hưởng chính sách như thương binh; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng, gia đình liệt sĩ…); là người cần sự giúp đỡ của xã hội (người gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng, người nghèo, người già cô đơn không nơi nương tựa, người khuyết tật, trẻ mồ côi…)

Ngoài ra, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bổ sung quy định miễn thuế đối với các đối tượng sau:

- Bổ sung đối tượng ưu đãi đầu tư cho phù hợp với quy định của Luật Đầu tư, gồm: Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là thương binh, bệnh binh;

- Bổ sung thêm đối tượng miễn thuế đối với lĩnh vực xã hội hoá: Đất của cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường (theo chính sách khuyến khích phát triển các cơ sở cung ứng dịch vụ ngoài công lập);

- Mở rộng hơn đối tượng miễn thuế đối với đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn (quy định này có tính bao trùm hơn rất nhiều so với quy định tại Pháp lệnh thuế nhà đất là chỉ đối với đất ở thuộc vùng rừng núi rẻo cao, vùng định canh, định cư, vùng kinh tế mới thì đối tượng được miễn hẹp hơn rất nhiều);

- Bổ sung miễn thuế đất ở trong hạn mức đối với người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sỹ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sỹ; con của liệt sỹ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn;

-  Bổ sung đối tượng được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đất, nhà ở tại nơi bị thu hồi nhà ở, đất và nơi ở mới đối với các đối tượng thuộc diện giải toả Nhà nước thu hồi đất để giảm bớt khó khăn cho các đối tượng này;

- Bổ sung đối tượng được miễn thuế là đất có nhà vườn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận là di tích lịch sử - văn hoá (nhằm bảo tồn, duy trì các giá trị văn hoá, truyền thống dân tộc).

6. Mở rộng đối tượng được giảm thuế

Pháp lệnh thuế nhà, đất chỉ quy định giảm thuế đất ở cho đối tượng nộp thuế có khó khăn về kinh tế do bị thiên tai, địch hoạ, tai nạn bất ngờ.

Tiếp tục kế thừa nội dung về giảm thuế tại Pháp lệnh thuế nhà, đất, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định giảm thuế cho người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế (trường hợp giá trị thiệt hại trên 50% giá tính thuế thì được miễn thuế).

Ngoài ra, để đảm bảo công bằng giữa các đối tượng là thương binh, liệt sỹ, bệnh binh, thân nhân liệt sỹ, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định giảm 50% số thuế phải nộp đối với các trường hợp: Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh; đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng.

7. Quy định về nguyên tắc miễn, giảm thuế

Pháp lệnh thuế nhà, đất chưa có quy định về nguyên tắc miễn, giảm thuế sử dụng đất. Tuy nhiên, để đảm bảo việc thực hiện miễn, giảm thuế được thống nhất, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định một số nguyên tắc miễn, giảm thuế nhà, đất như sau: trường hợp được hưởng cả miễn thuế và giảm thuế đối với cùng một thửa đất thì được miễn thuế; người nộp thuế thuộc hai trường hợp được giảm thuế trở lên thì được miễn thuế; người nộp thuế đất ở chỉ được miễn thuế hoặc giảm thuế tại một nơi duy nhất do người nộp thuế lựa chọn; việc miễn thuế, giảm thuế chỉ áp dụng trực tiếp đối với người nộp thuế và chỉ tính trên số tiền thuế phải nộp; người nộp thuế có nhiều dự án đầu tư được miễn thuế, giảm thuế thì thực hiện miễn, giảm theo từng dự án đầu tư.

 

Phần thứ ba

TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. LỊCH SỬ CHÍNH SÁCH THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TRÊN THẾ GIỚI

            Thuế ra đời, tồn tại và phát triển cùng sự ra đời và phát triển của Nhà nước. Để tổ chức hoạt động được Nhà nước cần phải có nguồn tài chính để chi tiêu, trước hết là chi cho việc duy trì và củng cố tổ chức bộ máy Nhà nước từ trung ương đến cơ sở trong cả nước; chi cho những công việc thuộc chức năng Nhà nước như: quốc phòng, an ninh, chi cho xây dựng và phát triển các cơ sở hạ tầng; chi cho các vấn đề phúc lợi công cộng, về sự nghiệp, về xã hội trước mắt và lâu dài. Nguồn tài chính này do người dân đóng góp nên, tuy nhiên nếu để việc đóng góp tùy thuộc vào khả năng và sự tự nguyện của người dân thì không công bằng, không lâu dài và không bảo đảm đuợc yêu cầu chi tiêu của Nhà nước do vậy Nhà nước đã dùng quyền lực của mình để buộc dân phải đóng góp, đó chính là thuế.

            Đất đai luôn được xem là loại tài sản đặc biệt, hiện diện ở hầu hết các hoạt động đầu tư và sản xuất của xã hội, dù trực tiếp hay gián tiếp, việc khai thác, sử dụng đất luôn mang lại lợi nhuận cho chủ sở hữu đất hoặc người sử dụng đất. Ở bất kỳ giai đoạn lịch sử và chế độ Nhà nước nào thì đất đai luôn giữ vị trí ưu tiên trong chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Do đó, việc Nhà nước thu thuế từ việc chiếm hữu, sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân là hoàn toàn tất yếu nhằm tạo nguồn tài chính cho ngân sách Nhà nước. Để đảm bảo việc thu thuế có hiệu quả, Nhà nước ban hành các chính sách thuế.

         Trong xã hội cổ đại, Nhà Vua “ban” đất và phong tước cho các lãnh chúa, mỗi khu vực hành chính do một lãnh chúa đứng đầu (chúa đất). Lãnh chúa giao đất cho nông nô trồng trọt và nông nô phải nộp thuế bằng nông sản cho lãnh chúa. Trong quy định về thuế có sự phân biệt nghĩa vụ thuế của các lãnh chúa nhận đất của vua khác với nghĩa vụ thuế của nông nô bình thường. Những nhà giàu trong xã hội hình thành lớp quý tộc và họ được miễn thuế. Nhà thờ đóng vai trò quan trọng trong đời sống của châu Âu, thời kỳ đó Nhà thờ có nhiều đất nhưng được miễn thuế. Ngược lại, giai cấp nông dân nhận đất của lãnh chúa phải chịu gánh nặng về thuế để đáp ứng mọi nhu cầu tiêu dùng của Nhà Vua.

Thuế đất ở nhiều nước Châu Á cũng tương tự như vậy. Trong xã hội phong kiến, đất đai tập trung trong tay các địa chủ, người nông dân là người làm thuê cho địa chủ (được địa chủ trả công - mang tính bóc lột), các địa chủ có trách nhiệm nộp thuế đất cho quan lại địa phương để nộp lên Nhà Vua.

Ngày nay, khi nền kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, xuất hiện nhiều loại hàng hóa, tài sản khác có giá trị, cũng thuộc đối tượng đánh thuế tài sản. Ở các quốc gia theo chế độ tư bản chủ nghĩa thì đất đai được coi là một loại tài sản thuộc sở hữu tư nhân, chủ sở hữu mảnh đất có thể đem trao đổi, mua bán, tặng cho, định đoạt… Nhà nước thực hiện chế độ tư hữu về đất đai. Vì vậy, đất đai là một trong những đối tượng chịu thuế của thuế tài sản.

Ở một số quốc gia theo chế độ xã hội chủ nghĩa thì đất đai không được coi là một loại tài sản thuộc sở hữu tư nhân mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thực hiện nguyên tắc quản lý tập trung đất đai xây dựng chính sách pháp luật đối với việc sử dụng đất đai. Việc khai thác và sử dụng đất đai của tổ chức, cá nhân phải nộp thuế sử dụng đất.

 

II. THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP Ở MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI [5]

Ở nhiều nước, nhất là các nước tư bản, nhà và đất phổ biến thuộc sở hữu tư nhân. Do đó đã từ lâu, Nhà nước thường ban hành thuế nhà và đất mang tính chất là loại thuế tài sản đánh vào bất động sản của tư nhân. Đặc điểm nổi bật của loại thuế này là đối tượng nhà, đất bị đánh thuế khá rộng lớn, lại công khai, rõ ràng, ổn định, công tác quản lý thuế tương đối đơn giản... Về kinh tế, thuế nhà, đất có tác dụng tích cực hướng việc sử dụng tiền vào các mục đích đầu tư phát triển kinh tế có hiệu quả hơn là mua sắm bất động sản, đồng thời hướng dẫn sử dụng nhà đất hợp lý, tiết kiệm. Về tài chính, đây là một nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương với dự kiến số thu có thể tính trước khá chính xác, tương đối ổn định, cơ sở đánh thuế khó che dấu; với mức động viên thấp, thuế nhà, đất phổ biến không ảnh hưởng lớn đến thu nhập của người nộp thuế. Vấn đề thường được đặt ra trong việc đánh thuế bất động sản là cách xử lý về thuế đối với nhà và đất: tính gộp chung hay tính riêng. Có những nước đưa toàn bộ đất đai và các vật thể kiến trúc trên đất vào diện đánh thuế chung với đất, ở Malaysia, bộ luật đất đai nêu khái niệm: “đất bao gồm cả đất đai, nhà cửa, cây cối, đầm ao… gắn liền với đất”. Do đó, giá trị đất làm căn cứ tính thuế bao gồm cả giá trị các vật thể gắn liền với đất. Đa số các nước trên thế giới lại quy định việc đánh thuế riêng trên giá trị đất, giá trị nhà, như ở các nước thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD); các nước Châu Á như Đài Loan, Philippines… cũng áp dụng chế độ thuế đánh riêng trên giá trị nhà, giá trị đất.

Thông qua chính sách thuế đánh trên bất động sản, có thể thấy được chính sách khuyến khích hay không khuyến khích việc sử dụng đất cho những mục tiêu nhất định, vào những thời kỳ nhất định của mỗi Nhà nước. Muốn hoàn chỉnh thuế tài sản đối với đất, trước tiên là phải quản lý được quỹ đất, phải quan tâm đến việc xác định được giá đất và mức thuế suất phù hợp, để việc sử dụng đất đai được hợp lý, hiệu quả.

1. Thuế sử dụng đất của Trung Quốc

            Ở Trung Quốc, căn cứ vào vị trí đất (ở thành thị hay nông thôn), thuế được chi thành hai loại: Thuế sử dụng đất đô thị và thị trấn; Thuế sở hữu đất nông trại. Theo đó, mỗi đạo thuế đưa ra đối tượng chịu thuế, phương pháp tính thuế, thuế suất là khác nhau.

1.1. Thuế sử dụng đất đô thị và thị trấn:

- Đối tượng tính thuế: là đất ở, đất sản xuất kinh doanh của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại khu vực đô thị, nông thôn, thị trấn và khu mỏ.

- Phương pháp tính thuế:

Số thuế phải nộp = Diện tích đất thực tế sử dụng  x  mức thuế tuyệt đối

(mức tuyệt đối nên không liên quan đến giá đất tính thuế).

Trong đó, khung mức thuế suất tuyệt đối hàng năm theo diện tích đất thực tế sử dụng và từng khu vực:

+ Từ 0,5 đến 10 ND tệ/m² đối với đô thị lớn;

+ Từ 0,4 đến 8 ND tệ/m² đối với đô thị trung bình;

+ Từ 0,3 đến 6 ND/m² tệ đối với đô thị nhỏ;

+ Từ 0,2 đến 4 ND tệ/m² đối với thị trấn và khu mỏ.

Căn cứ theo khung thuế suất tuyệt đối nêu trên, Chính quyền địa phương quy định cụ thể mức thuế tuyệt đối cho địa phương mình.

- Miễn thuế: đất của các cơ quan nhà nước; quân đội; đất sử dụng cho đường sắt, sân bay; đất trường học và bệnh viện; đất sử dụng cho thuỷ lợi; đất xây nhà mới ở nông thôn mà nhà mới không lớn hơn nhà cũ khi đất được chuyển thành đất mới trang trại trồng trọt; đất để tái định cư do xây dựng hồ nước, nạn nhân thiên tai và người tị nạn; đất của các cơ sở tôn giáo, chùa, công viên và các điểm di tích lịch sử, công trình phúc lợi, các công trình (tưới tiêu, đường xá…) phục vụ hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp...

- Giảm thuế đối với: đất xây dựng nhà mới đối với dân cư nông thôn; gia đình liệt sỹ, thương binh, những người khó khăn sống trong vùng căn cứ cách mạng cũ; các vùng dân tộc thiểu số và vùng núi; nhà máy được cơ quan phúc lợi xã hội xây dựng cho người tàn tật và đất xây dựng đường bộ.

1.2. Thuế sở hữu đất nông trại

- Đối tượng tính thuế: Thuế đánh vào đất nông nghiệp được sử dụng để xây dựng nhà hoặc không sử dụng cho mục đích  nông nghiệp.

- Phương pháp tính thuế:

Số thuế phải nộp = Diện tích đất  x  mức thuế tuyệt đối

(mức tuyệt đối nên không liên quan đến giá đất tính thuế).

Trong đó, khung mức thuế suất tuyệt đối hàng năm theo diện tích thực tế chiếm hữu:

+ Từ 2 đến 10 ND tệ/m² đối với vùng có ít hơn 1 mẫu/người;

+ Từ 1,6 đến 8 ND tệ/m² đối với vùng có từ 1 đến 2 mẫu/người;

+ Từ 1,3 đến 6,5 ND tệ/m² đối với vùng có từ 2 đến 3 mẫu/người;

+ Từ 1 đến 5 ND tệ/m² đối với vùng có trên 3 mẫu/người.

(1ha = 15 mẫu)

Đối với Khu kinh tế đặc biệt, khu công nghệ và kinh tế, những vùng kinh tế phát triển và diện tích đất trên đầu người thấp thì số thuế phải nộp cao hơn.

Ngoài ra, để tránh sự chênh lệch quá lớn giữa các vùng lân cận, Bộ Tài chính quy định mức thuế suất trung bình từ 2,5 đến 9 ND tệ.

 

2. Thuế đất của Đài Loan

Một trong những nước có nhiều kinh nghiệm quản lý đất đai là Đài Loan. Đài Loan đã thực hiện được việc quy hoạch đất đai trong cả nước và từng địa phương qua quá trình điều tra, khảo sát, tổng hợp, phân tích khá thận trọng và công phu. Do đó, thuế đất được xây dựng một cách hoàn chỉnh, bảo đảm sự phát triển hợp lý giữa thành thị với nông thôn.

- Đối tượng chịu thuế: là đất ở, đất xây dựng công trình do các tổ chức, cá nhân sử dụng.

            - Phương pháp tính thuế:

Số thuế phải nộp = Diện tích đất  x  giá đất tính thuế  x  mức thuế suất

            Trong đó:

            Tương ứng với mỗi diện tích đất được ở từng vị trí khác nhau, mục đích sử dụng khác nhau thì có mức thuế suất khác nhau.

+ Đất ở (sử dụng đúng mục đích) với diện tích dưới 300 m² đối với đất ở đô thị và 700 m² đối với đất ở tại các vùng khác: Thuế suất 0,2% (tương đương với thuế suất 0,06% đến 0,08% so với giá đất thực tế);

+ Đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, hầm mỏ, công viên tư nhân, vườn bách thú, sân vận động, đền miếu, nhà thờ, sân khấu, trạm gaz, bãi đỗ xe được sự cho phép của nhà nước: Thuế suất 1% (tương đương với thuế suất 0,3% đến 0,4% so với giá đất thực tế).

+ Đối với đất sở hữu công nhưng sử dụng không đúng mục đích: thuế suất 1%.

+ Đối với đất ở có diện tích trên 300 m² đối với đất ở đô thị và 700 m² đối với đất ở tại các vùng khác; Đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, hầm mỏ, công viên tư nhân, vườn bách thú, sân vận động, đền miếu, nhà thờ, sân khấu, trạm gaz, bãi đỗ xe nhưng sử dụng không đúng mục đích; và các loại đất khác (đất sản xuất kinh doanh, đất trang trại…): Áp dụng ngưỡng biểu thuế suất luỹ tiến như sau:

1% (Giá trị đất không vượt quá ngưỡng khởi điểm);

1,5% (Giá trị đất từ ngưỡng khởi điểm đến dưới 5 lần ngưỡng khởi điểm);

2,5% (Giá trị đất từ 5 lần ngưỡng khởi điểm đến dưới 10 lần ngưỡng khởi điểm);

3,5% (Giá trị đất từ 10 lần ngưỡng khởi điểm đến dưới 15 lần ngưỡng khởi điểm);

4,5% (Giá trị đất từ 15 lần ngưỡng khởi điểm đến dưới 20 lần ngưỡng khởi điểm);

5,5% (Giá trị đất cao hơn 20 lần ngưỡng khởi điểm).

(Mức thuế suất này chỉ tương đương với mức từ 0,3% đến 2,2% so với giá đất thực tế).

Giá đất tính thuế: Được xác định theo giá công bố chính thức của cơ quan địa phương và được định giá 3 năm một lần. (Giá đất tính thuế chỉ bằng từ khoảng 30% đến 40% giá đất thực tế).

- Miễn thuế đối với đất của cơ quan nhà nước, quân đội, các cơ sở tôn giáo, chùa, công viên và các điểm di tích lịch sử.

 

3. Thuế Nhà đất của Nhật Bản

Nhật Bản thuế nhà, đất được quy định chung trong Luật thuế tài sản. Để chống nạn đầu cơ nhà, đất tràn lan, Chính phủ Nhật đã đưa ra nhiều sắc thuế khác nhau, trong đó thuế nhà đất và thuế chống để lãng phí đất giữ vai trò quan trọng. Thuế nhà đất tại Nhật được xác định theo một chỉ số thuế và giá ước lượng của một ngôi nhà, đất. Giá ước lượng này được căn cứ trên giá thị trường, vì vậy nhà đất càng đắt tiền thì chủ nhân càng phải đóng thuế cao. Thuế chống lãng phí đất là loại thuế đánh vào các khu đất trống. Cách đánh thuế này đã hạn chế rất nhiều các kiểu đầu cơ đất tại Nhật từ thập niên 70 thế kỷ trước.

- Đối tượng chịu thuế: là nhà và đất

- Phương pháp tính thuế:

Trong đó:

+ Giá nhà, đất được xác định phù hợp với giá thị trường, 3 năm điều chỉnh 1 lần.

+ Thuế suất: 1,4%, nhưng không quá 2,1%.

- Miễn thuế đối với trụ sở cơ quan nhà nước, tài sản dùng cho mục đích tôn giáo, giáo dùng hoặc phúc lợi xã hội, nghĩa trang, đường xá,…

 

4. Thuế bất động sản của Cộng hòa Séc (Czech)

- Đối tượng chịu thuế: là đất và nhà gồm

+ Đất được đăng ký tại phòng địa chính và ở trong lãnh thổ Cộng hoà Séc là đối tượng chịu thuế đất;

+ Nhà và các công trình được xây dựng theo Luật xây dựng (Luật nhà) và ở trong Lãnh thổ Cộng hoà Séc là đối tượng chịu thuế nhà. Các căn hộ và nhà không phải để ở thuộc đối tượng chịu thuế nhà được đăng ký tại phòng địa chính.

- Đối tượng không chịu thuế: Các thửa đất và toà nhà/ công trình xây dựng không phải chịu thuế nhà đất, gồm:

+ Phần còn lại của thửa đất để xây nhà;

+ Đất trồng rừng;

+ Mặt nước không sử dụng cho việc nuôi cá để bán;

+ Nhà bao gồm căn hộ để ở hoặc không để ở đã chịu thuế bất động sản;

+ Công trình phục vụ giao thông công cộng;

+ Công trình thuỷ lợi;

+ Công trình phân phối năng lượng;

+ Hệ thống cống rãnh.

- Thuế suất:

Đối với đất:

+ 0,75% đối với đất trồng, vườn cây, vườn nho;

+ 0,25% đối với bãi cỏ, rừng để khai thác, ao hồ nuôi cá;

+ CZK 1/ m2 đối với đất xây dựng; đất xây dựng là đất có nhà nhưng các toà nhà/công trình được xây dựng hợp pháp với điều kiện phải chịu thuế bất động sản khi hoàn thành;

+ CZK 0,1/m2 đối với đất xây dựng, sân nhỏ và các loại đất chưa được đề cập ở trên.

(CZK: viết tắt của đơn vị tiền tệ Cộng hòa Séc - Czech koruna)

Đối với nhà: 

+ CZK 1/m2 diện tích xây dựng hoặc sàn nhà đối với nhà/công trình xây dựng để sản xuất nông nghiệp hoặc thuỷ lợi;

+ CZK 5/m2 diện tích xây dựng hoặc sàn nhà đối với nhà/công trình xây dựng để sản xuất công nghiệp, giao thông cá nhân, phát điện, hoặc sản xuất nông nghiệp khác;

+ CZK 10/m2 diện tích xây dựng hoặc sàn nhà đối với nhà/ công trình xây dựng dùng kinh doanh (trừ loại nêu trên);

+ CZK 1/m2 diện tích xây dựng đối với nhà ở diện tích sàn nhà đối với nhà không dùng để ở nhưng không dùng để kinh doanh;

+ CZK 3/ m2 diện tích xây dựng đối với nhà/ công trình xây dựng dùng cho mục đích cá nhân;

+ CZK 4/m2 diện tích xây dựng hoặc sàn nhà đối với gara được xây dựng tách riêng khỏi nhà ở hoặc đối với nhà không dùng để ở, được sử dụng làm gara;

+ CZK 1/m2 diện tích xây dựng (trên 16 m2) đối công trình xây dựng với điều kiện có các phương tiện để ở hoặc phần tăng thêm của nhà riêng/ công trình dùng cho mục đích giải trí của cá nhân;

            Thuế suất đối với nhà sẽ tăng CZK 0,75/năm phần diện tích đất tăng thêm nếu diện tích đất tăng thêm trên 2/3 diện tích xây dựng của nhà/ công trình xây dựng.

Thuế suất đối với nhà, đất nêu trên được tính theo hệ số dựa trên số dân cư trú tại nơi có đất, nhà hoặc công trình xây dựng như sau:

+ Hệ số 1 nếu có 1000 người;

+ Hệ số 1,4 nếu có 1001 đến 6000 người;

+ Hệ số 1,6 nếu có 6001 đến 10000 người;

+ Hệ số 2 nếu có 10.001 đến 25.000 người;

+ Hệ số 2,5 nếu có từ 25.001 đến 50.000 người;

+ Hệ số 3,5 nếu có trên 50.001 người và ở thành phố nổi tiếng, khu nghỉ dưỡng;

+ Hệ số 4,5 tại Prahue.

Giá nhà, đất do cơ quan thuế xác định 3 năm 1 lần (đối với trường hợp áp dụng thuế suất %).

- Miễn thuế:

+ Nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước và không dùng để kinh doanh;

+ Nhà, đất ở thành phố, thị xã thuộc khi vực hành chính của chính quyền thành phố, thị xã;

+ Nhà và các công trình xây dựng để phục vụ/ thuộc sở hữu của trường học, nhà thờ, bảo tàng, tổ chức phi lợi nhuận ..., bao gồm cả đất dùng cho hoạt động của các toà nhà, công trình này;

+ Đất nông nghiệp với điều kiện việc miễn thuế được quy định bởi văn bản của chính quyền nơi có đất.

 

5. Thuế bất động sản của Anh

- Đối tượng chịu thuế: đánh vào giá trị đất theo tiền thuê danh nghĩa, áp dụng với cả bất động sản cư trú và không cư trú.

- Thuế suất:

Nhà đất được chia làm 8 nhóm tính thuế:

Nhóm A = dưới 40.000 Bảng

Nhóm B = từ 40,001 đến 52,000 Bảng

Nhóm C = từ 52,001 đến 68,000 Bảng

Nhóm D = từ 68,001 đến 88,000 Bảng

Nhóm E = từ 88,001 đến 120,000 Bảng

Nhóm F = từ 120,001 đến 160,000 Bảng

Nhóm G = từ 160,001 đến 320,000 Bảng

Nhóm H = trên 320,000 Bảng

(Bảng: đơn vị tiền tệ của Anh)

Thuế suất với nhóm cao nhất không quá 5%

- Giá đất tính thuế: Tính theo tiền cho thuê đất danh nghĩa

- Miễn thuế:

+ Nhà và đất nông nghiệp;

+ Nhà thờ, nhà thờ nhỏ, hội trường nhà thờ sử dụng cho các cuộc họp công cộng, văn phòng quản lý và tổ chức tôn giáo;

+ Hải đăng, đèn hiệu và phao cứu đắm;

+ Các tòa nhà cấp thoát nước;

+ Khu công viên và các khu giải trí;

+ Bất động sản cho chăm sóc người tật nguyền;

+ Các khu nhà máy phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

 

6. Thuế nhà, đất của Indonesia (thuế tài sản)

            - Đối tượng chịu thuế: là nhà ở, đất ở, đất kinh doanh do các tổ chức, cá nhân sử dụng.

Không tách riêng nhà và đất khi đánh thuế (vì giá trị của ngôi nhà ngoài chi phí làm ra nhà đó còn  phục thuộc vào vị trí, loại thành phố mà nhà đó được xây dựng lên).

- Đối tượng không chịu thuế: Không đánh thuế tài sản đối với tài sản của tổ chức tôn giáo, xã hội, văn hoá, giáo dục hoạt động vì mục đích phi lợi nhuận, tổ chức quốc tế, ngoại giao, rừng phòng hộ, công viên quốc gia.

Giảm thuế 50% đối với trường học, bệnh viên tư nhân.

            - Phương pháp tính thuế:

Số thuế phải nộp = Giá trị nhà, đất tính thuế  x  Thuế suất

            Trong đó:

+ Giá trị tính thuế = Giá trị đất + Giá trị nhà – Giá trị được giảm trừ

   Giá trị được giảm trừ là 8.000.000Rp cho mỗi đối tượng nộp thuế, do Bộ trưởng Bộ Tài chính quyết định

(Rp: viết tắt của đơn vị tiền tệ Indonesia - rupiah).

  Giá thị trường là giá trung bình từ việc mua bán thông thường trên thị trường. Trường hợp không có giao dịch trên thị trường thì áp dụng giá thị trường của bất động sản tương đương hoặc thay thế bằng giá của bất động sản mới.

Cơ quan thuế (thuộc Bộ Tài chính) xây dựng bảng giá tối thiểu (gọi là giá thị trường chỉ định) để tính thuế đối với các trường hợp kê khai muộn hoặc khai báo không trung thực. Giá tối thiểu được sử dụng ổn định trong 3 năm, trừ những khu vực phát triển nhanh chóng là 1 năm. Giá tối thiểu đối với đất có 50 hàng (phân loại theo giá trị) và công trình xây dựng có 20 loại (phân loại theo giá trị).

 Tỷ lệ % chịu thuế: Tối thiểu là 20% và tối đa là 100% do Chính phủ quyết định. Hiện hành có 2 mức: 20% nếu giá trị tính thuế nhỏ hơn 1 tỷ Rp; 40% nếu giá trị tính thuế từ 1 tỷ Rp trở lên.

            + Thuế suất: 0,5%, được quy định bởi Trung ương và thống nhất áp dụng trong cả nước.

 

7. Thuế nhà đất của Philippine (thuế tài sản)

            - Đối tượng chịu thuế là nhà ở, nhà kinh doanh và đất ở, đất xây dựng công trình, đất nông nghiệp do các tổ chức, cá nhân sử dụng (không tách riêng nhà và đất khi đánh thuế.

            - Phương pháp tính thuế:

Số thuế phải nộp = Giá FMV  x   AR  x  Thuế suất

Trong đó:

+ Giá FMV (Fair Market Value) là giá cao nhất mà một tài sản nhà đất có thể được mua bán trên thị trường mở (được điều tra, số liệu thống kê).

+ AR (Assessment Ratio) là tỷ lệ định giá % đánh thuế nhà đất theo giá FMV để xác định giá trị nhà đất để tính thuế: 20% giá FMV đối với nhà đất ở; 50% nhà đất thương mại, công nghiệp, khai khoáng; 40% đối với đất nông nghiệp; 20% đối với nhà đất khai thác gỗ; 15% nhà đất cho khoa học, văn hoá, bệnh viện.

+ Thuế suất: Áp dụng khung thuế suất phân biệt:

Dưới 1% đối với các tỉnh;

Dưới 2% đối với các thành phố lớn và thủ đô Malina.

Các địa phương quy định mức thuế suất cụ thể áp dụng tại địa phương đó.

 

8. Thuế nhà, đất của Thái lan

- Đối tượng chịu thuế là nhà và đất (để ở, thương mại) do các tổ chức, cá nhân sử dụng và thuộc đối tượng tính thuế của Thuế tài sản. Không tách riêng nhà và đất khi đánh thuế.

- Đối tượng không thu thuế: Không thu thuế nhà đất sử dụng cho mục đích công cộng, nhà vua, chính phủ, cho các hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận, các tổ chức quốc tế.

- Phương pháp tính thuế;

Số thuế phải nộp = Giá trị nhà, đất  x  Thuế suất

            Trong đó:

+ Giá nhà đất được các địa phương xác định và công bố 3 năm/lần.

+ Thuế suất: phân biệt theo mục đích sử dụng nhà đất, bao gồm các mức sau:

Dưới 0,5% đối với nhà đất sử dụng cho mục đích thương mại;

1% đối với đất không sử dụng, hoặc bỏ hoang;

Dưới 0,1% đối với nhà đất sử dụng để ở;

Dưới 0,05% đối với nhà đất ở nông thôn.

 

9. Thuế nhà, đất của Hàn Quốc (Thuế tài sản)

            - Đối tượng chịu thuế: là nhà và đất do các tổ chức, cá nhân sử dụng và thuộc đối tượng tính thuế của Thuế tài sản.

            - Phương pháp tính thuế:

           

Trong đó:

            + Cơ sở tính thuế nhà đất đối với một đối tượng nộp thuế là: trên tổng giá trị nhà và đất của một chủ sở hữu có trên phạm vi cả nước (áp dụng vi tính hoá cơ sở dữ liệu về nhà đất, đối tượng sở hữu và đối tượng nộp thuế trên phạm vi cả nước).

+ Cơ quan định giá của địa phương xây dựng khung giá hàng năm chuẩn cho tính thuế SVT (Standard Value for Taxation). Trong thực tế SVT chỉ xấp xỉ bằng 15% đến 20% giá thị trường (vì lý do chính trị, cần sự ủng hộ của nhân dân bầu cử tại địa phương và tâm lý các địa phương trông chờ nguồn kinh phí ngân sách từ Trung ương.

+ Giá tính thuế thấp làm cho giảm hiệu quả việc thực hiện mục đích sử dụng thuế nhà đất để chống đầu cơ nhà đất.

            + Thuế suất: được quy định riêng đối với đất và đối với nhà

Đối với đất:

Từ 0,2% đến 0,5% đối với các loại đất;

4% đối với đất cho sân golf.

Đối với nhà:

0,15% đến 0,5% đối với nhà riêng;

0,25% đối với nhà chung cư;

4% đối với nhà trong khu sân golf, biệt thự, các khu vui chơi giải trí;

5% đối với nhà tại các khu đô thị lớn. 

 

10. Thuế nhà đất của Phần Lan (Thuế tài sản)

            - Đối tượng chịu thuế: là nhà và đất do các tổ chức, cá nhân sử dụng và thuộc đối tượng tính thuế của Thuế tài sản.

Số thu thuế nhà đất thuộc ngân sách địa phương.

            - Phương pháp tính thuế:

Thuế nhà đất phải nộp = Diện tích nhà, đất  x  Giá tính thuế  x  Thuế suất

+ Cơ quan thuế quốc gia quy định khung giá nhà đất tính thuế (thường chỉ bằng với 70% mức giá thị trường) công bố 5 năm/lần.

+ Cơ quan thuế địa phương quy định mức giá nhà đất cụ thể áp dụng tại địa phương đó.

+ Thuế suất: Do Luật thuế quốc gia quy định khung thuế suất thuế nhà đất từ 0,5% đến 1%. Hội đồng nhân dân địa phương cấp tỉnh (địa phương) quy định mức thuế suất cụ thể áp dụng tại địa phương đó.

 

Tóm lại, các quốc gia đều ban hành chính sách thuế thu vào nhà, đất và được chia ra nhiều loại thuế khác nhau để đảm bảo mục đích công bằng trong động viên thuế, quản lý và hạn chế đầu cơ về nhà, đất. Giá tính thuế được xây dựng trên cơ sở giá trị nhà, đất được xác định theo giá thị trường hoặc giá do cơ quan quản lý nhà nước quy định, giá tính thuế được ổn định từ 3 đến 5 năm. Về thuế suất có 2 hình thức: Áp dụng mức thuế tuyệt đối trên 1 m² nhà hoặc đất (Trung Quốc, Anh, Cộng hòa Séc…); áp dụng thuế suất theo tỷ lệ phần trăm (%) trên trị giá nhà hoặc đất (đa số các nước áp dụng, nhà, đất sử dụng vào các mục đích khác nhau sẽ có mức thuế suất khác nhau. Riêng Đài Loan áp dụng mức thuế suất theo biểu thuế suất luỹ tiến từng phần đối với đất với hạn mức đất chịu thuế là 700 m² đối với đất ở nông thôn và 300m² đối với đất ở đô thị). Hầu hết các nước đều miễn hoặc không đánh thuế nhà, đất đối với nhà, đất là công trình công cộng, bệnh viện, trường học, công viên, cơ quan nhà nước, quân đội, các cơ sở tôn giáo, chùa và các điểm di tích lịch sử, công trình phúc lợi.../.