Các hình thức hợp đồng xây dựng nào đang được áp dụng phổ biến ở các nước trong khu vực và quốc tế? Điều kiện áp dụng mỗi hình thức hợp đồng? Ưu nhược điểm của mỗi hình thức?

Hỏi :

Các hình thức hợp đồng xây dựng nào đang được áp dụng phổ biến ở các nước trong khu vực và quốc tế? Điều kiện áp dụng mỗi hình thức hợp đồng? Ưu nhược điểm của mỗi hình thức?

Trả lời :

Để thực hiện quá trình hội nhập trong lĩnh vực đầu tư xây dựng đòi hỏi chúng ta phải thích nghi và từng bước vận dụng những cách làm mang tính tập quán của quốc tế và khu vực trong đó đặc biệt là các hình thức hợp đồng xây dựng đang được áp dụng phổ biến hiện nay. Theo kinh nghiệm đúc kết được, để đánh giá việc thực hiện một hợp đồng xây dựng cũng như tính hiệu quả của hợp đồng đó thì cơ sở đánh giá đều được dựa trên 3 căn cứ sau đây:

Một là: Về chất lượng thực hiện dự án xây dựng: Cần được xem xét hình thức hợp đồng được lựa chọn có đảm bảo để công trình xây dựng được hoàn thành theo tiêu chuẩn và chất lượng như yêu cầu đặt ra cho dự án hay không?

Hai là: Về thời gian (tiến độ thực hiện dự án xây dựng): Cần xem xét công trình có được hoàn thành đúng tiến độ đã vạch ra hay không để từ đó có thể giảm thiểu lãi suất vay và tiền lãi phải trả nhằm cho phép thu hồi vốn đầu tư theo đúng thời hạn đã lập trong kế hoạch theo các điều kiện hợp đồng giữa chủ đầu tư và tổ chức cho vay đã hoặc sẽ ký kết.

Ba là: Về chi phí thực hiện dự án xây dựng: Cần xem xét công trình có khả năng hoàn thành với chi phí nằm trong khoản ngân sách (hoặc tổng mức đầu tư - budget) đã được phê duyệt hoặc chấp thuận nhưng phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu chi tiêu cần thiết cho dự án xây dựng hay không?

Dựa vào ba căn cứ trên, một hệ thống về hợp đồng đã được đưa ra để khách hàng (Client) hay Chủ đầu tư (Owner) của dự án lựa chọn áp dụng cho phù hợp với yêu cầu của mỗi dự án.

Năm hình thức hợp đồng sau đây thường được áp dụng rộng rãi hiện nay, đó là: 1) Đấu thầu kiểu truyền thống (Traditional Tender); 2) Hợp đồng kiểu đàm phán (Negotiated Contract); 3) Hợp đồng kiểu đàm phán cạnh tranh (Competitive Negotiated Contract); 4) Hợp đồng cả thiết kế và xây dựng (Design and construction Contract); 5) Hợp đồng quản lý xây dựng kết hợp với Quản lý dự án (Construction Management Arrangement with Project Management).

1. Hợp đồng đấu thầu kiểu truyền thống (Traditonal Tender) có thể được thực hiện rộng rãi hoặc hạn chế. Cụ thể:

Chủ đầu tư lựa chọn thành lập một nhóm công tác cho dự án bao gồm người quản lý dự án (Project Manager) kiến trúc sư tư vấn (Architec), người tính tiên lượng lập dự toán và quản lý chi phí (Quantity Surveyor – gọi tắt là QS) kỹ sư kết cấu, kỹ sư điện – nước và các chuyên gia tư vấn khác (như tư vấn về hệ thống thuỷ lực, thông gió…) theo yêu cầu, tuỳ thuộc vào loại hình và mức độ phức tạp của dự án. Đối với các dự án thuộc khu vực nhà nước, ở nhiều nước, người thiết kế chính có thể thuộc tổ chức của mình Chủ đầu tư và một số tổ chức tư nhân cũng có nhóm thiết kế riêng. Sau đó người thiết kế chính có thể tuyển thêm chuyên gia khác để giúp thiết kế dự án. Sau khi có thiết kế thì đến bước lựa chọn nhà thầu, trong trường hợp này nhà thầu xây dựng không tham gia quá trình thiết kế.

* Chủ đầu tư đặt hàng (hoặc uỷ quyền) việc thiết kế chi tiết và lập bản chỉ dẫn kỹ thuật của dự án sao cho nằm trong khuôn khổ chi phí đã được chuyên gia QS* lập trong kế hoạch chi phí.

* Một bản tiên lượng được chuyên gia QS chuẩn bị để mời các nhà thầu xây dựng điền giá cho các công tác được tiến hành trước khi có quyết định cuối cùng để lựa chọn nhà thầu.

* Các nhà thầu xây dựng có kinh nghiệm phù hợp sẽ được lựa chọn và mời tham gia đấu thầu.

* Ký hợp đồng với nhà thầu trúng thầu, hiện trường sẽ được bàn giao cho nhà thầu xây dựng và hợp đồng sẽ được kiến trúc sư tuân thủ và theo dõi thực hiện theo các điều kiện và nội dung ghi trong hồ sơ hợp đồng.

* Các công tác xây dựng được nhà thầu xây dựng thực hiện bằng cách tự thực hiện phần lớn các hoạt động trên công trình hoặc giao thầu lại một số công việc có tính đặc thù cho các nhà thầu phụ theo hợp đồng.

* Tất cả các cam kết cũng như nghĩa vụ được chủ đầu tư (hoặc đại diện chủ đầu tư) liên hệ trực tiếp với tổng thầu;

Về ưu điểm (đối với khách hàng - chủ đầu tư): Giá cả được biết trước khi chủ đầu tư ký kết hợp đồng; Giá cả là yếu tố thị trường cạnh tranh; Rủi ro đối với việc hoàn thành với khoản chi phí đã ghi trong hợp đồng và việc khống chế thời gian sẽ chỉ liên quan tới tổng thầu và do tổng thầu chịu trách nhiệm; Có đầy đủ hồ sơ tài liệu để có thể áp giá cho các công tác một cách chính xác và hạn chế sự vượt chi phí đã ghi trong hợp đồng; Có đầy đủ các thông tin chi tiết về giá cả cho phép Chủ đầu tư có thể đánh giá và kiểm tra chi phí đã tính và những thay đổi so với ban đầu.

Nhược điểm: Việc chuẩn bị hiện trường (vi dụ như đào đất san nền với khối lượng lớn) thường chưa được bắt đầu cho tới khi tất cả thiết kế và hồ sơ được hoàn thành và hiện trường được bàn giao cho tổng thầu, điều này gây cho chủ đầu tư chịu thiệt về lãi suất vay và các lệ phí uỷ thác trong giai đoạn đó; Tất cả các giá cả công việc của thầu phụ phải được gọi trước khi khởi công do đó có thể gây ra sự tăng hoặc giảm, cả nghĩa vụ và khó khăn trong việc gọi một thầu phụ khác có giá cả khác khi thị trường đấu thầu có thể thấp hơn; thiết kế và hồ sơ đấu thầu có khuynh hướng thiếu linh hoạt và chỉ có thể thay đổi thông qua các sửa đổi - điều này khiến cho trong giai đoạn thiết kế và làm hồ sơ đấu thầu khó có cơ hội tận dụng được các thành tựu mới về công nghệ phù hợp với hoàn cảnh thực tế; Hơn nữa chủ đầu tư không được đánh giá trực tiếp các nhà thầu phụ cho nên có thể có các vấn đề phát sinh tại hiện trường mà Chủ đầu tư không kiểm soát được. Cuối cùng là tất cả các việc thanh toán trong toàn bộ quá trình được tiến hành trực tiếp với tổng thầu và chủ đầu tư không kiểm soát được các thanh toán cho các thầu phụ. Trong trường hợp tổng thầu có những khó khăn về tài chính thì chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng bởi những chi phí phát sinh về tiền phạt về thời gian cũng như trường hợp có thể bị dẫn tới việc phải thanh toán hai lần do sức ép của các tổ chức công đoàn.

2. Hợp đồng kiểu đàm phán (Negoitated Contract): Chủ đầu tư lựa chọn và thành lập một nhóm công tác cho dự án để chuẩn bị các bản vẽ thiết kế tổng thể (Front end Engineering Design – FEED) và phác thảo văn bản chỉ dẫn kỹ thuật (Specification); một bản kế hoạch chi phí theo bộ phận kết cấu công trình được lập dựa trên thiết kế tổng thể và một bảng (biểu) về khối lượng các công tác xây dựng và hoàn thiện có trong hồ sơ chỉ dẫn kỹ thuật. Chủ đầu tư thông qua nhóm chuyên gia tư vấn sẽ tiếp cận một nhà thầu xây dựng được tuyển chọn để tham khảo các giá cả được lập dựa trên cơ sở bộ tài liệu nêu trên; nhóm chuyên gia tư vấn, sẽ đàm phán với nhà thầu xây dựng được chọn và giới thiệu để chủ đầu tư chấp nhận hoặc từ chối đối với giá cả đàm phán. Trong trường hợp được chấp nhận, nhà thầu xây dựng sẽ liên kết với nhóm tư vấn để góp thêm kinh nghiệm của nhà thầu trong giai đoạn thiết kế triển khai và trong việc chuẩn bị hồ sơ kỹ thuật cuối cùng để chủ đầu tư chấp thuận, nếu giá cả đó không được chấp thuận thì các hồ sơ hợp đồng sẽ được đưa ra đấu thầu theo thể thức thông thường như trường hợp hợp đồng sẽ đưa ra đấu thầu kiểu truyền thống như đã đề cập ở phần trên.

Về ưu điểm: Các kinh nghiệm chuyên sâu trong thực tế thi công của các nhà thầu xây dựng được nhóm công tác cho dự án tham khảo ngay từ giai đoạn đầu của thiết kế phát triển (Development Design). Chi phí cũng như thời gian của dự án có thể giảm do có thể tận dụng được những kinh nghiệm thực tế cũng như những công nghệ xây dựng tiên tiến của nhà thầu xây dựng. Nếu cần thiết, hồ sơ đấu thầu có thể chuẩn bị song song cùng với các hoạt động xây dựng tại hiện trường. Việc triển khai sớm các công việc tại hiện trường cho phép hoàn thành công trình sớm và do đó có thể tiết kiệm tiền lãi suất phải chịu hay chi phí do tăng – giảm các chi phí uỷ thác. Giá cả cho các công tác của thầu phụ được gọi khi có yêu cầu do đó có thể tận dụng tối đa thị trường tại chỗ và hạn chế sự đòi hỏi tăng, giảm giá một cách quá đáng. Việc gọi thầu phụ, làm giá thầu phụ đã được lập kế hoạch giảm do đó cho phép chủ đầu tư tận dụng những thay đổi có lợi cũng như những tiến bộ về công nghệ.Mối quan hệ tốt hơn được thiết lập giữa nhà thầu và nhóm chuyên gia tư vấn cho dự án. Loại mẫu hợp đồng có thể được chủ đầu tư và nhà thầu thoả thuận lựa chọn. Chủ đầu tư do trực tiếp tham gia vào công trình nên có thể đóng một vai trò trong việc quản lý có tính chất “quản trị” hợp đồng. Đây là một hệ hình thức hợp đồng mà chủ đầu tư nếu cần có thể liên lạc trực tiếp với một nhà thầu xây dựng được lựa chọn theo ý muốn có lợi cho việc thực hiện dự án.

Về nhược điểm: Giá hợp đồng được lập thông qua sự cạnh tranh trên thị trường. Nhà thầu xây dựng được chọn có thể không trở thành nhà thầu chính thức nếu giá cuối cùng quá cao, trong trường hợp đó các quyết định về thiết kế nhất định có thể bị ít quan tâm hơn khi nhà thầu xây dựng khác được lựa chọn. Do đó, cần phải có các thành viên của nhóm tư vấn để các quy định về thiết kế sẽ được đảm bảo về nguyên tắc bởi lẽ các nhà thầu lựa chọn sau sẽ có thể không thể thực hiện được hoàn toàn như nhà thầu trước đã nhất trí nên các thay đổi sẽ xảy ra nhiều hơn. Cuối cùng, một số nhược điểm của phương pháp đấu thầu theo truyền thống như mối quan hệ giữa tổng thầu – thầu phụ,... sẽ có thể xẩy ra đối với loại hợp đồng này.

3. Hợp đồng đàm phán cạnh tranh (Competitive Negotiated Contract): Chủ đầu tư lựa chọn thành lập một nhóm tư vấn để chuẩn bị các bản vẽ thiết kế kỹ thuật tổng thể FEED – (trước giai đoạn thiết kế bản vẽ thi công), soạn thảo bản chỉ dẫn kỹ thuật công trình bao gồm một bảng (biểu) về xây lắp và hoàn thiện, một bản tiên lượng tạm tính và một mẫu hợp đồng xây dựng. Lập danh sách chỉ định các nhà thầu, hồ sơ sẽ được gửi tới để đấu thầu trên các cơ sở sau: bản tiên lượng sẽ được áp giá; tỷ lệ lãi (tỷ lệ lợi nhuận); tỷ lệ chi phí chung ngoài hiện trường và tỷ lệ về tham gia của các nhà thầu chuyên môn hoá; áp đơn giá của các bản tiên lượng cho toàn bộ công việc của nhà thầu xây dựng và yêu cầu về thời gian để hoàn thành công trình nộp cùng các bảng biểu của công trình nhận thầu. Các đơn thầu được nộp đúng theo các yêu cầu trên, nhóm tư vấn sẽ đánh giá các đơn thầu và tư vấn cho chủ đầu tư để lựa chọn nhà thầu. Nếu nhà thầu được chọn thì nhà thầu đó sẽ liên hệ với nhóm tư vấn với tư cách là một nhà tư vấn về xây dựng và những kinh nghiệm chuyên sâu về thực tế thi công xây dựng của nhà thầu đó sẽ được sử dụng trong khi lập hồ sơ thiết kế chi tiết cuối cùng. Hồ sơ về giá cả của nhà thầu được lựa chọn luôn sẵn có để chủ đầu tư quyết định chấp nhận lần cuối. Nếu giá cả không chấp nhận được thi công, công trình sẽ được đưa ra đấu thầu theo cách thường lệ như trên.

Về ưu điểm: Loại hợp đồng này thừa hưởng được những ưu điểm của phương pháp “Hợp đồng kiểu đàm phán”. Theo cách thoả thuận này, chủ đầu tư có nhiều lợi ích do giá cả được thoả thuận thông qua sự cạnh tranh trên thị trường. Do hồ sơ kỹ thuật có ngay từ sớm khi nhà thầu được chỉ định nên giảm nguy cơ có thay đổi phát sinh. Cuối cùng là vẫn còn các nhược điểm như khi dùng loại hợp đồng kiểu đàm phán, trừ ưu điểm là có thêm yếu tố cạnh tranh.

4. Hợp đồng thiết kế xây dựng (Design and Construction Contract): Hình thức hợp đồng này thường được biết đến như một hợp đồng trọn gói (Lumpsum Contract) hoặc hợp đồng chìa khoá trao tay (Turnkey Contract) và thường được bắt đầu khi chủ đầu tư tiếp cận với một nhà thầu với bản tóm tắt của dự án. Chủ đầu tư cũng có thể tiếp cận với một bản đề nghị đầu tư trên địa điểm sẽ được xây dựng công trình. Bên nhận thầu trọn gói sẽ nộp một bản đề nghị sơ bộ nêu các khía cạnh, ý tưởng thiết kế và xây dựng. Bản đề nghị này sẽ bao gồm cả dự tính về thời gian và chi phí để hoàn thành dự án - đối với nhà đầu tư đi vay vốn thì còn có cả các số liệu về hoàn vốn cho dự án trong bản đề nghị đó. Nếu bản đề nghị sơ bộ được chủ đầu tư chấp nhận thì bên nhận thầu trọn gói tiếp tục làm và nộp bản đề nghị phát triển cuối cùng nêu giá tối đa cho dự án – bản này sẽ gồm các bản vẽ thiết kế và bản thảo chỉ dẫn kỹ thuật cũng như bản giải trình về xây dựng và hoàn thiện công trình. Hợp đồng này còn được gọi là hợp đồng chìa khoá trao tay (Turnkey Contract). Điều kiện cơ bản để đảm bảo sự thành công của loại hợp đồng này trong mọi trường hợp chủ đầu tư phải biết trước quy cách chất lượng và những yêu cầu đặc biệt (nếu có) của công trình cũng như chi phí tương ứng của công trình đó do nhà thầu thực hiện. Vì vậy trong thực tế nó lệ thuộc bởi loại công trình thông dụng (bệnh viện, trường học, trụ sở cơ quan…) hoặc phức tạp đơn chiếc (như nhà máy thuỷ điện, cầu, hầm lớn…). Nếu thuộc loại hình thông dụng (lặp lại hoặc tương tự) hồ sơ mời thầu có thể tiến hành ở giai đoạn thiết kế sơ bộ cùng với bản chỉ dẫn kỹ thuật. Nếu thuộc loại hình phức tạp thì hồ sơ mời thầu phải thực hiện ở giai đoạn thiết kế cơ sở (Basic Design tương đương với thiết kế kỹ thuật của Việt Nam) với chỉ dẫn kỹ thuật và thường nhà thầu được chọn sẽ tham gia cùng nhóm chuyên gia tư vấn của chủ đầu tư từ khâu này. Nếu có sự thống nhất giữa các bên, hợp đồng chìa khoá trao tay sẽ được ký kết. Trường hợp dự án mà phần mua sắm thiết bị chiếm tỷ trọng lớn so với phần xây dựng (các dự án khai thác, vận chuyển dầu khí) hợp đồng thiết kế xây dựng và mua sắm (EPC) thường được đấu thầu ở bước thiết kế kỹ thuật tổng thể (FEED). Trong bất cứ trường hợp nào thiết kế bản vẽ thi công (Working Drawings) cũng đều do nhà “Tổng thầu trọn gói” thực hiện với sự chấp thuận của chủ đầu tư.

Về ưu điểm: Chủ đầu tư (khách hàng) được cung cấp một bản chi phí theo các chỉ tiêu cho toàn bộ dự án để dựa vào đó mà quyết định đầu tư trước khi bị ràng buộc bởi bất cứ một chỉ tiêu chi phí nào. Do tất cả các chuyên gia tư vấn và nhà thầu xây dựng đều nằm trong sự kiểm soát của một tổ chức cho nên việc kiểm soát và liên lạc với nhau được đơn giản. Hệ thống này cho phép sớm triển khai các hoạt động tại hiện trường và do đó phù hợp với những dự án phát triển đã được tổ chức và có những mục đích sử dụng rõ ràng hay có người thuê ngay (vận hành khai thác ngay) như các công trình trụ sở cơ quan (Office). Vì có sự liên kết từ trước giữa cácc huyên gia tư vấn, nhà thầu, các thầu phụ cho nên những xung đột (những ý kiến trái ngược) trên hiện trường sẽ được hạn chế. Các nội dung được kiểm soát chặt chẽ thông qua việc quản lý dự án do đó tiết kiệm được cả thời gian và tiền bạc. Việc “một người chịu trách nhiệm toàn bộ” cho phép đảm bảo thiết kế, chi phí và thời gian hoàn thành dự án đều nằm trong một cơ cấu tổ chức.

Về nhược điểm: Chủ đầu tư (khách hàng) bị mất những lợi ích trong việc có những lời khuyên của các tư vấn độc lập về chất lượng và chi phí – những người có thể đảm bảo cho Chủ đầu tư có được lợi ích lớn nhất đối với đồng tiền họ bỏ ra. Các thay đổi do chủ đầu tư đề xướng luôn bị tính thêm chi phí. Yếu tố cạnh tranh thị trường không sẵn sàng đối với chủ đầu tư trước khi xác định chi phí cho dự án để tiếp tục tiến hành quá trình. Chủ đầu tư không sử dụng được những ưu điểm của việc có một nhóm tư vấn riêng độc lập của mình. Hệ thống hợp đồng này thường chịu một mức chi phí cao hơn (về lợi nhuận và chi phí chung) so với bất cứ hình thức cạnh tranh nào khác. Chủ đầu tư dễ để mất khả năng độc lập của mình để quản lý và kiểm soát trực tiếp công việc. Hồ sơ kỹ thuật ban đầu để dựa vào đó tiến hành công trình thường thiếu, chưa đầy đủ do đó thay đổi lớn có thể xảy ra trong khi xây dựng dẫn đến những dự tính của chủ đầu tư, ví dụ như dự tính cho việc hoàn thiện (với chất lượng cao) hay trang thiết bị tốt sẽ không được thực hiện đầy đủ trong thực tế. Hệ thống này về ý tưởng là để có được ưu điểm của việc đảm bảo “giá tối đa” nhưng việc thu xếp hợp đồng về nguyên tắc vẫn cho phép điều chỉnh những tăng, giảm và những thay đổi phát sinh.

5. Hình thức hợp đồng tổ chức quản lý xây dựng với việc quản lý dự án (Contruction Management Arragemet With Project Management): Khi áp dụng hình thức hợp đồng này, Chủ đầu tư chỉ định một người quản lý dự án (Project Manager), kiến trúc sư, chuyên gia QS, kỹ sư kết cấu, các chuyên gia về điện nước (dịch vụ) và các chuyên gia khác. Khi thiết kế sơ bộ ban đầu được hình thành một người quản lý xây dựng (Construction Manager) sẽ được bổ nhiệm vào dự án để trợ giúp trong việc cân nhắc về thiết kế và cung cấp những kinh nghiệm thi công thực tế cũng như các kinh nghiệm khác cho nhóm dự án. Phương pháp lựa chọn nhà thầu quản lý cũng tương tự như đã nêu trong “hợp đồng đàm phán cạnh tranh” ở trên. Các hợp đồng xây dựng được giao lại cho các công trình chuyên nghiệp tuỳ theo từng loại công tác đòi hỏi các công trình này được lựa chọn theo phương thức cạnh tranh và sau đó ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. Một đốc công chính sẽ giám sát tất cả mọi hoạt động trên hiện trường, chuyên gia về giá cả cũng như số lượng hạn chế các loại thợ sẽ được thuê để thực hiện những công tác khác và những công việc phụ. Chi phí được kiểm soát bởi chuyên gia QS bằng cách kiểm soát liên tục các chi phí trong thực tế. Việc thanh toán được trả cho các nhà thầu chuyên môn từng việc, các nhà cung cấp và những công nhân tại hiện trường từ một tài khoản của chủ đầu tư.

Về ưu điểm: Cho phép bắt đầu các hoạt động tại hiện trường khi hoàn thành đầy đủ hồ sơ kỹ thuật. Duy trì được yếu tố cạnh tranh mọi hoạt động xây dựng. Các tư vấn do chủ đầu tư bổ nhiệm sẽ kiểm soát được chất lượng và chi phí của dự án. Có sự linh hoạt hơn trong giai đoạn thiết kế và xây dựng mà không đòi hỏi thêm chi phí do những thay đổi và kéo dài thời gian. Thiết lập được mối quan hệ tốt hơn với các thầu phụ chuyên môn do chủ đầu tư thanh toán trực tiếp cho các nhà thầu từ tài khoản của chủ đầu tư mở cho công trình nên thầu phụ không bị ảnh hưởng khi tổng thầu có những khó khăn về tài chính. Có thể tiết kiệm được chi phí thiết kế bằng cách làm thẳng các bản vẽ thi công (Shop Drawings).

Về nhược điểm: Rủi ro của dự án chủ đầu tư sẽ phải chịu. Điều này không chỉ liên quan tới chi phí và thời gian mà còn ở chỗ có thể có những sai sót trong một loạt các nhà thầu chuyên môn. Thành công của hệ thống này phụ thuộc vào việc chủ đầu tư có bổ nhiệm được một chủ nhiệm dự án và nhà quản lý xây dựng cũng như các tư vấn khác có đủ năng lực chuyên môn để giải quyết các hoạt động tại hiện trường hay không?




* QS: Quantity Surveyor được hiểu là các chuyên gia tiên lượng dự đoán

Trích từ 100 câu hỏi đáp pháp luật về xây dựng.